민간임대아파트 장점 및 단점(feat.투자용, 실거주) <2>

1편 포스팅(보러가기)에 이어서 민간임대아파트 장점 및 단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 실거주와 투자를 나누어서 설명드려보도록 하겠습니다. 아래 내용들을 집중해서 봐주시기 바랍니다.

민간임대아파트 장점

<실거주용>

  • 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 새아파트에서 거주할 수 있다. 보통 민간임대아파트 브랜드가 조금은 떨어지는 브랜드들이 많으나 사실 새아파트에서 누릴 수 있는 것은 거의다 누릴 수가 있습니다.(커뮤니티나 시스템 등)
  • 최대 10년까지 거주할 수 있다는 거주안정성 또한 장점
  • 청약을 준비할 수 있다. 청약통장과는 전혀 상관이 없기 때문에 가점을 올리고(자녀를 낳을 계획이 있다면 더더욱 좋음) 납입횟수를 늘리는데 좋음
  • 우선분양권이 있다면 실제 거주도 계속할 수 있고 내 집 장만도 할 수 있음. 대략 건설사 입장에서도 기존 입주자들이 분양을 받는게 비용적인 측면에서도 제일 유리함. 따라서 우선분양권이 명시되어 있지 않아도 임대기간이 끝나면 대부분 우선분양권의 기회를 줄 것으로 기대됨
  • 확정분양가가 있다면 시세차익까지 노려볼 수 있음.
  • 부동산 시세가 하락할 것이라고 생각한다면 민간임대아파트야 말로 최고의 피난처가 될 수 있음

<투자용>

  • 부동산 규제의 무풍지대임. 누구나 청약신청과 당첨이 될 수 있기에 사실 복권을 산다는 기분으로 계속 청약하면 됨
  • 입지도 좋고 수요도 있어서 프리미엄이 있을 경우 그야말로 무위험 투자처. 심지어 계약금 없이도 바로 초피로 넘기는 경우도 있음
  • 세금이 없음

민간임대아파트 단점

<실거주용>

  • 입지가 떨어지는 경우가 많음. 대부분 사업성이 안나오거나 확신이 없는 지역들이라서 대부분 정말 시골같은 곳도 많음.
  • 물론 택지같은 곳들도 있으나 주변 인프라가 아예 없기 때문에 실거주로는 나쁠 수도 있음
  • ‘임대’아파트의 편견 : 현실적으로 민간임대는 공공임대와 다르지만 주변의 시선이 신경쓰일 수도 있음.
  • 입주민들의 수준 : 이것 또한 정말 현실적임. 자기 아파트가 아니라는 생각을 가진 사람들이 있을 수도 있음.(실제 입주민 카페에서 쓰레기 투척, 흡연 사례들의 글들을 본적이 있음)

<투자용>

  • 최악의 경우 그야말로 물릴 수 있음. 예를 들어 그냥 분양 아파트의 경우 전매가 안되면 내가 입주를 해서(대출을 일으키던 해서) 다시 전세를 놓으면 되지만, 민간임대아파트의 경우 전세입자를 바로 구하는 것이라서 이게 안되면 최악의 경우 계약금이나 중도금대출까지 날릴 수 있음(사실 이런 경우는 거의 힘들다고 봄)
  • 프리미엄이 상당히 가변적임. 경쟁률이 높아서 초피까지 제법 붙었는데 막상 시간이 지날 수록 피는 커녕 마피까지 붙을 수도 있음(입지가 좋지 않은 곳들의 현재 상황)
  • 중도금대출이 안나올 경우 역시 마피로 던져야 할 수도 있음
  • 민간임대아파트 양도차익에 대한 세금이 새로 생길 가능성

민간임대아파트 실거주로 생각하신다면

민간임대아파트

사실 실거주까지 생각하셨다면 본인의 본 주거지 근처일 확률이 높습니다. 직장이나 교통, 아이들 학군까지 모든것이 해결된다면 민간임대아파트의 선택은 정말 좋죠.

특히나 우선분양권이나 확정분양가까지 있어서 기회를 봐서 아예 내 집 마련까지 생각하신다면 그야말로 금상첨화.

그러나 한번 이렇게도 생각을 해보셔야 합니다. 임대기간이 보통 8~10년인데 차라리 실거주도 좋고, 내집마련도 생각하신다면 왜 지금 집을 사지 않으시는 건가요?

보통 민간임대아파트가 입지가 약간은 떨어지는 곳에서 분양을 많이 하기에 인근 아파트 시세도 고만고만 합니다. 민간임대 보증금에 그야말로 얼마만 보태면 집을 아예 살 수도 있는 것이죠.

8~10년 후의 부동산 시세가 폭락할 것이라고 확고한 믿음이 있으신게 아니라면 개인적으로는 그냥 실거주용 집을 바로 사시는 것을 생각해보셨으면 합니다.(새아파트라는 상품에 끌리신다면 민간임대아파트를 권해드립니다)

민간임대아파트 투자용으로 생각하신다면

저는 딱 한개의 지표는 반드시 확인하시고 투자로 들어가시는 것을 추천드립니다. 바로 해당 민간임대아파트 입주 예정일의 지역 내 입주물량입니다.

민간임대아파트 프리미엄은 보통 초반에 크게 형성되고, 계약금 지나고 나서 중도금대출 전까지가 시세가 살아있습니다. 그 이후에는 시들시들 해지다가 다시 입주 시즌에 프리미엄이 강해지던지(실수요가 있다면), 죽어버리던지(실수요가 없다면) 할 겁니다.

항상 최악의 경우를 생각한다면 인근 지역에 입주물량이 없다면 적어도 프리미엄이 완전히 없는 상황은 피할 수가 있습니다.

민간임대아파트

모 지역의 연도별 입주물량인데요, 2021년에 입주가 되는 민간임대아파트라면 엄청난 고전을 면치 못했을 겁니다. 마피 물건이 쏟아져 나왔을 겁니다. 그런데 2024년이라면 입주물량이 적은 시즌이라 왠만해서는 전세를 구하는 실수요자들이 찾아줄 겁니다.(새아파트 프리미엄이 있기 때문에)

** 참고로 연도별, 시기별 입주물량은 부동산 지인에서 보시면 됩니다.(호갱노노도 가능)

개인적으로 민간임대아파트 물건에 투자중이라서 몇가지 우선순위를 적어보겠습니다.

  1. 입지가 제일 중요. 지방이어도 상권과 인프라가 원래 풍부한 곳이라면 굿.
  2. 입지가 떨어지지만 신규 택지라서 발전 가능성이 있다면 괜찮음(예를 들어 청주 오송)
  3. 입지가 안좋을 수록 우선분양권과 확정분양가 여부를 본다
  4. 중도금대출이 시행사 자체 보증인지 본다
  5. 마지막으로 해당 아파트 입주예정월에 입주물량이 많다면 주의한다.(초피도 안생길것 같으면 절대 진입 금지)

이상으로 민간임대아파트 장점 및 단점, 실거주용, 투자용에 대해서 알아보았습니다.

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