민간임대아파트 장점 및 단점(feat.투자용, 실거주) <1>

민간임대아파트 장점 및 단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 현재 치솟는 전세, 월세에 못이겨서 민간임대아파트를 알아보시는 분들이 정말 많으신데요.

다만, 실거주를 위해서만 민간임대아파트에 관심이 있는 것도 아닙니다. 바로 부동산 규제의 무풍지대라고 할 수 있는 민간임대아파트를 투자용으로도 찾아보고 계실겁니다.

오늘은 과연 이 민간임대아파트에 대해서 어떻게 접근을 해야 하는지, 투자용으로도 정말 괜찮은지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

민간임대아파트 소개

민간임대아파트는 말 그대로 민간임대입니다. 우리가 보통 임대아파트라고 하면 사실 공공임대 아파트를 말하는 경우가 대부분입니다.

공공임대의 주체는 국가 아니면 지자체, 공공기관(LH 등) 입니다. 따라서 아무나 입주를 할 수 있지 않고 일정한 자격 조건이 되어야 합니다.(주로 사회취약계층)

대신 거주비용이 정말 저렴하죠. 때문에 본인이 사회취약계층 자격이 된다는 민간임대보다는 무조건 공공임대를 추천드립니다.

민간임대아파트는 민간사업자가 시행사, 건설사이며 우리가 아는 ‘주택임대사업자’로써의 사업을 하는 아파트입니다.

민간임대아파트 입주자격 / 청약자격

민간임대아파트
민간임대아파트의 자격 조건 예시

없습니다. 그냥 대한민국 19세 이상이면 누구나 청약신청을 할 수 있고 당첨이 될 수 있습니다.(그러나 몇몇 곳은 세대원 1인으로 제한하는 곳도 있습니다.)

청약통장을 쓰는 것도 아닙니다. 그냥 본인인증만 거쳐서 신청을 하기에 청약통장에도 아무런 영향도 없습니다. 이 말은 거주를 하면서 아파트 청약을 계속 할 수 있다는 말과 같습니다.

한가지 유의하셔야 할 점은 요즘에는 지역제한을 거는 경우가 많습니다. 예를 들어 춘천에 있는 민간임대아파트라면 춘천지역에서 50%, 기타지역에서 50%하는 식입니다.

이건 모집공고문이나 해당 공식홈페이지에서 확인을 하시면 됩니다.(참고로 민간임대아파트는 청약홈같은 곳이 없습니다. 각자 정보를 얻으셔야 합니다. 아니면 네이버 부동산에서 분양 – 임대분양으로 체크하셔서 찾아보셔야 합니다.

보증금

분양가가 아니고 보증금입니다.(임대이니까요) 대부분 주변 시세보다는 약간 저렴하게 책정되긴 하나 요즘 민간임대아파트가 왠만해서는 완판되는 분위기라서 주변 시세보다 비싼 곳도 있습니다. 사실 3년 후 전세 시세라고 생각하시면 주변 시세보다 약간 비싸도 충분히 용인이 될 수 있습니다.

거기에 전세자금대출이 가능하다보니(무주택 또는 1주택자만), 부동산 대출 규제에서도 약간은 자유롭다고 할 수 있습니다.

우선분양권 / 확정분양가

원래 민간임대아파트는 8~10년 거주 조건을 채우면 끝나는 겁니다. 즉, 전세 아파트를 분양하는 것이기에 그렇습니다.

그런데 몇몇 곳은 우선분양권과 확정분양가를 내세우는 곳이 있습니다. 우선분양권은 말 그대로 임대기간이 끝난 후에 거주자에게 우선해서 분양을 해준다는 권리입니다.

확정분양가는 임대기간이 끝나고 분양을 할때 얼마에 분양가를 받을지를 미리 확정하는 겁니다. 그런데 이 확정분양가를 조금은 자세히 보셔야 합니다. 보통 조건은 아래와 같습니다.

  • 주변 시세의 80% : 이게 애매합니다. 주변 시세의 80%라고 했을때는 당연히 임대기간이 끝나고 분양을 할 때의 시세입니다. 그런데 이게 과연 건설사에서 자기들에게 불리한 분양가를 절대 제시하시는 않을 겁니다.
  • 아예 처음부터 분양가를 제시 : 대부분 서울이나 수도권 주요 입지에서 이렇게 진행을 합니다. 예를 들어 84제곱의 임대보증금이 9억입니다.(정말 비싸죠) 그러면 확정분양가를 13억 정도에 거는 겁니다. 이런 방식은 지방에서는 절대 불가능합니다. 이 경우에는 그냥 확정분양가를 분양하는 아파트라고 생각하시고 접근하셔야 합니다.

민간임대아파트 프리미엄?

현재 민간임대아파트가 왜 청약만 했다하면(너무 입지가 떨어지지만 않으면) 경쟁률이 100:1은 기본으로 넘느냐 하면 바로 프리미엄이 형성되기 때문입니다.

민간임대아파트
대충 이정도의 경쟁률…

이 부분에서 조금 의아해하시는 분들도 계실텐데요, 왜냐하면 분양권도 아니고 단순히 입주권(민간임대아파트에서 전세로 살 수 있는 권리)이기 때문이죠.

민간임대아파트에서 프리미엄이 붙는 이유는 아래와 같습니다.

  1. 수요가 많다. 가장 기본적인 겁니다. 해당 지역의 전세시세가 폭등하거나 전세물건이 없는 경우 수요는 민간임대아파트에 몰리게 됩니다. 이경우 웃돈을 주고라도 입주를 하고자 하는 사람들이 생기는 겁니다. 투자자들은 이렇게 되리라 예상을 하고 청약신청을 하는 것이지요.
  2. 우선분양권/확정분양가 : 일단 이게 있다면 프리미엄 형성이 더 잘됩니다. 어떻게 될지는 몰라도 해당아파트를 임대기간이 끝나고 차익을 바라보고 분양을 받을 수 있기 때문이죠.
  3. 세금이 없다 : 민간임대아파트 프리미엄은 세법상 양도차익이 아닙니다. 일종의 전세권을 매도할 경우 이에 대한 세금 규정이 없습니다.(이 부분은 제가 직접 국세청, 국토부에서 답변을 받았습니다.)

그럼 민간임대아파트 프리미엄은 얼마까지가 가능할까요? 물론 수요에 따라서 달라지겠지만 보통 내가 분양받을 수 있는 가격(확정분양가) 현재 주변시세의 차이 + (확정분양가-임대보증금) 이론상 최대의 프리미엄입니다.

예를 들어 임대보증금은 2억 4천이고, 주변 시세의 80%를 확정분양가로 내세운 민간임대아파트입니다. 현시점 주변 시세가 3억 8천이면 확정분양가가 대략 3억원. 미래에 예상되는 차익은 8천만원이고 현재 진입하면 바로 6천만원을 벌 수 있기에 현 시점 최대의 프리미엄은 1억 4천만원입니다.

물론 이론적인 얘기이고, 입지와 수요에 따라서 프리미엄은 천차만별입니다.

전매

전매의 경우도 제한이 없는 경우가 많았으나(때문에 당첨일에 바로 초피로 넘기는 것도 가능함) 몇몇 곳은 전매 2회 이런 제한을 두는 곳도 있습니다. 아래 중도금대출도 중요합니다. 자세히 봐주세요.

중도금대출

어떻게 보면 가장 중요한 것이 중도금대출입니다. 예를 들어 초피로 넘기지 못했으면 입주까지 기다려야 합니다. 이럴때 중도금대출이 문제인데요.

예를 들어 실거주자라면 무주택이나 1주택자가 대부분이라서 중도금대출이 HUF나 HF에서 가능합니다. 아니면 아예 시행자 자체 보증으로 다주택자도 중도금대출을 해주는 경우도 있죠.(반드시 확인하고 청약신청하셔야 합니다.)

그런데 본인이 다주택자인데 중도금대출이 안된다? 이경우 마피로 넘겨야 하는 경우가 있을 수도 있습니다. 물론 수요가 있어서 프리미엄으로 팔면 다행입니다.

포스팅에서 투자용과 장점 및 단점에 대해서 이어나가도록 하겠습니다. 민간임대아파트 장점 및 단점, 투자용, 실거주용 알아보기 2편 포스팅 보러가기

Leave a Comment