양도소득세 필요경비 인정항목 불인정항목 정리

양도소득세 필요경비 인정항목 불인정항목 포스팅을 작성하였습니다. 요즘 부동산 시장이 얼어붙으며 매도가 힘드신 분들이 많은데요.

특히, 매도가가 많이 떨어져 양도소득세를 더 많이 아껴서 수익을 보전해보고자 하시는 분들이 많습니다. 사실 양도소득세에서 제일 중요한 것도 바로 필요경비의 인정인데요.

많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 양도소득세 필요경비에 대해서 정리를 해보겠습니다. 조금은 복잡하기에 실력있는 세무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

특히 양도소득세를 전문으로 하는 세무사를 만나실 경우 본인은 생각지도 못한 곳에서 양도소득세 필요경비 인정을 받으실 수도 있습니다. 그럼 본격적으로 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

양도소득세 필요경비

양도소득세를 계산할 때에는 각종 금액을 공제하게 됩니다. 그 중에서 필요한 두가지가 바로 자본적 지출과 필요경비인데요.

  • 자본적 지출 : 주택 내용연수의 연장, 주택가치 상승의 원인이 되는 지출(반대 개념은 수익적 지출로 주택의 유지보수를 위해 지출되는 비용은 자본적 지출이 아님)

이 둘은 엄밀하게 말하면 다른 것이지만 세무사 및 업계 실무에서는 그냥 ‘필요경비’로 통해서 사용합니다. 이 포스팅에서도 둘의 개념을 동일한 것으로 보고 설명을 이어나가보도록 하겠습니다.

양도소득세 필요경비 중요한 이유

투자자들에게는 필요경비를 최대한 많이 활용해서 양도소득세를 줄이는 방법이 많이 사용됩니다. 양도소득세 신고시 투입되었던 필요경비를 최대한 많이 포함해서 세금을 아끼는 것이죠.

그렇다면 중요한 것은 바로 이제 이 필요경비에 무엇이 포함되는지, 무엇이 포함안되는지를 파악하는 겁니다.

양도소득세의 기본적인 산출구조

  • (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제) X 세율 – 소득공제 = 양도소득세 납부액

참고로 여기서 취득세와 등록세 등도 취득가액에 가산되는 항목입니다.

양도소득세 필요경비 인정/불인정

세법상 필요경비 인정 항목(자본적 지출)

  1. 용도 변경을 위한 개조
  2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
  3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
  4. 멸실, 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
  5. 개량, 확장, 증설 등 위 4가지와 유사한 성질의 것

세법상에서는 너무 포괄적으로 규정되어 있습니다. 그래서 그 동안 조세불복과 소송 등이 많았었죠. 이렇께 쌓은 판례와 유권해석 등을 토대로 인정되는 필요경비에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

양도소득세 필요경비

양도소득세 필요경비 인정항목

  1. 취득세와 등록세
  2. 법무사 수수료, 공인중개사 수수료
  3. 세무사 세무신고 수수료
  4. 샷시설치, 발코니/방 확장, 주방확장 등 공사비용
  5. 개발 및 재개발 부담금
  6. 상하수도 배관공사
  7. 난방시설 교체비용(보일러 등)
  8. 소유권 확보 / 소송비용 / 화해비용 / 근저당권 인수비용
  9. 장기할부조건 연부이자
  10. 경매 및 공매로 취득시 유치권 변제금액
  11. 건축허가취소의 행정소송비용
  12. 사해행위소소등 국가에 지급한 화해비용
  13. 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금
  14. 토지이용의 편의를 위한 장애철거비용(불법건축물 철거비용, 묘지이장비 등)
  15. 부동산 매각 광고비
  16. 대신 지급한 전매도인의 양도소득세
  17. 취득시 부담한 부가가치세
  18. 양수인이 부담한 양도자의 관리비 연체료 등
  19. 건물의 용도변경, 대수선 공사비용
  20. 매입한 채권 매각차손액

이 외에도 수많은 항목이 있으나 대부분 부동산 매도의 상황에서 발생되는 것들만 추려보았습니다.

위에 인정되는 항목들은 꼭 비용을 계산하시어 양도소득세 산정시 필요경비에 산입하시기 바랍니다. 양도소득세를 절감하실 수가 있습니다.

혹시라도 부동산 양도소득세나 기타 세금 관련하여 절세를 받을 수 있는 방법을 찾아보신다면 아래 국세청에서 직접 발간한 세금절약가이드를 참고해보시기 바랍니다.

주의사항

단, 위 필요경비 인정항목들을 양도세 산정시 산입하기 위해서는 지출 증빙이 반드시 구비되어야 합니다. 적격 증빙으로는 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등이 있습니다.

양도소득세 필요경비 불인정항목

대부분 위에서 살펴본 수익적 지출입니다.

  1. 벽지, 장판 교체비용
  2. 싱크대, 주방기구 교체비용
  3. 옥상방수 공사비용
  4. 화장실 변기 공사비 / 타일 교체비용
  5. 페인트칠, 방수공사비
  6. 보일러 수리비용(**교체비용은 인정)
  7. 외벽 도색비용
  8. 경매로 취득시 기존 임차인 명도비용
  9. 기존 임차인 퇴거 보상비용
  10. 대출금 지급이자
  11. 고가의 샹들리에 등 구입비용
  12. 경락대금에 불포함된 대항력없는 전세보증금
  13. 장기할부조건 연체이자
  14. 매매계약 해약에 따른 위약금
  15. 취득세 납부지연가산세
  16. 수목재배 비용
  17. 주택청약예금 이자상당액
  18. 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
양도소득세 필요경비

위의 항목들은 모두 수익적 지출로 보아 양도소득세 산정시 인정되지 않는 필요경비들입니다.

보시면 아시겠지만 우리가 흔히 하는 ‘아파트 리모델링’의 경우 필요경비로 모두 인정되지 않습니다. 예를 들면 샤시와 보일러 교체는 인정받지만, 그 외의 수선 비용은 전혀 인정되지 않는 것이죠.

마찬가지로 조금은 애매한 것들도 있습니다. 이게 자본적 지출인지 수익적 지출인지 헷갈릴때에는 세무사에게 문의를 하시는 것이 제일 확실합니다. 특히 양도세가 클 경우 반드시 세무사의 조언을 얻은 다음에 신고를 해야 합니다.

세무사의 조언이나 상담없이 개인적으로 이 필요경비만 인정받으면 양도소득세는 엄청 줄어들 것으로 예상했다가 인정되지 않아 많은 양도소득세를 그대로 납부하는 경우도 많습니다.

결론

양도소득세가 크다면 세무사와 상담을

위 필요경비는 그동안 판례와 유권해석 등으로 인정되는 것과 불인정되는 항목들을 나열한 것입니다. 이에 포함되지 않는 항목들도 분명히 있고, 큰 세액이 왔다갔다 할 수 있습니다. 그렇기에 세무회계사무소나 세무사와의 상담이 필요한 것이죠.

또한 양도세 필요경비는 매년 바뀌고, 이를 판단하는 국세청 조사관들마다 의견도 다를 수 있습니다. 결국 이를 항시 파악하고 공부하는 실력있는 세무사와의 상담이 중요한 이유이죠.

마지막 주의사항

부동산은 매수후 매도까지 오랜 기간이 걸리는 경우가 많기에 필요경비 인정을 위한 증빙자료를 분실하는 경우가 많습니다.

따라서 위의 양도소득세 필요경비 인정항목들을 잘 참고하시어 미리미리 관련 영수증 등을 챙겨두시는 것도 양도소득세를 줄이는데 좋은 방법입니다.

현재 부동산 매도와 관련하여 세입자의 장기수선충담금 문제가 있으시거나 미리 대비를 하고 싶으시다면 아래 포스팅을 같이 봐주시기 바랍니다.

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