전세권 설정 방법 및 해지, 비용

전세권 설정 방법 및 해지 분석 포스팅을 업로드작성하였습니다. 요즘 전세에 대한 말들이 상당히 많습니다.

집값이 떨어지면서 전세금을 높게 받은 집주인들에게 전세 상환 요청이 들어왔을때 이를 해결해주지 않아 문제가 생긴 것들인데요.

이때 세입자로써 할 수 있는 일이 바로 전세권이 있습니다. 많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 전세권 설정 방법 및 해지, 비용에 대해서 정리를 해보겠습니다.

다만 현재 상황이 급박할 수 있습니다. 예를 들어 이사갈 집이 정해져 잔금을 치뤄야 하는데 당장 전세금을 못받는 상황같이 말이죠. 이 경우 변호사와의 상담이 더 빠를 수 있습니다.

제 지인의 경우 위와 같은 상황에서 변호사와의 상담을 통해(요즘에는 플랫폼으로 비용도 저렴합니다.) 변호사가 작성한 내용증명만으로 상황을 해결한 사례도 있습니다.

전세권 설정?

전세권이란?

전세권 설정

전세권은 민법에서 나오는 권리 중의 하나로, 전세금을 지급하고 타인의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 따라 사용, 수익하여 주택 번부에 대해서

후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선 전세금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

쉽게 우리가 전세계약을 했는데, 알고보니 집에 다른 부채, 근저당이 엄청 많을 경우 이런 부채, 근저당에 밀려 전세금을 받지 못할 수도 있지만,

전세권을 설정하면 이러한 것들에 대항력이 생기게 됩니다. 또한 전세권 설정다는 임대인의 동의없이 양도, 임대, 전전세까지도 할 수 있으며, 전세권 설정자가 전세금 반환을 지체할 경우 전세보증금을 받아내기 위하여 경매로도 부칠 수 있습니다.

전세권 설정

전세로 살고 있는 세입자가 집주인에 대항해서 막강한 권리를 취득할 수 있는 것이 바로 전세권입니다.

전세권 설정

먼저 한가지 아셔야 할 점은 전세권은 반드시 임대인의 동의가 있어야 합니다. 세입자가 혼자서 설정할 수 있는 권리는 아닙니다.(상당히 강력한 권리이며, 타인의 재산권을 침해할 수도 있기 때문에)

또한 전세권을 설정할 경우 확정일자나, 전입신고를 해야만 생기는 주택임대차보호법에서 생기는 세입자들의 보호책과 같은 효과를 나타냅니다.

즉, 전세권을 설정하면 확정일자나, 전입을 반드시 하지 않아도 되는 것이죠. 그러나 임대인의 동의가 필요하기에 서로 협의하여야 합니다.

만약 전세계약시 해당 집에 근저당이 많거나, 집주인의 상환능력이 의심될때 바로 이 전세권 설정에 대한 특약을 계약서에 명시하면 됩니다.

전세권 설정

전세권 설정

전세권은 임대인과의 협의를 통하여 등기의 방법으로 하여야 합니다. 강력한 권리이기에 등기부등본에도 기재하는 것이죠.

전세권 설정 등기

따라서 전세권 설정은 등기를 해야 하기에 등기소로 가시면 됩니다. 셀프도 가능하지만 시간과 비용을 아끼시려면 법무사에게 의뢰를 하셔도 됩니다.

전세권 설정 방법

준비서류

  1. 임대인 : 등기권리증, 인감증명서, 주민등록 초본, 신분증, 인감도장
  2. 임차인 : 임대차 계약서, 인감도장, 임대인이 없을 경우 위임장, 등본, 전세권 신청서

전세권 설정 비용

전세권은 등록세(전세보증금의 0.2%), 등기신청 수수료 15,00원이 필요합니다. 대략적으로 전세보증금의 0.23%를 생각하시면 되는데요.

3억원이 전세보증금일 경우 전세권 설정 비용은 69만원 정도입니다. 단순 확정일자를 받는 것에 비하면 비용이 엄청나죠.

실무적으로는 셀프 등기보다는 법무사를 통해 전세권 설정을 많이 합니다. 그 이유는 서류를 보시면 아시겠지만 임대인의 인감이나 초본 등을 모두 받아야 하기 때문입니다.

만약 이를 흔쾌히 주는 임대인이라면 몰라도 거의 없을 것이기에 실제로는 법무사를 통해서 많이 합니다.

전세권 설정 해지

전세권 설정 해지 방법

전세권은 전세계약 기간이 만료된다고 자동적으로 소멸하지 않습니다. 마치 등기부등본에 있는 근저당이 대출금을 다 갚았다고 자동으로 무효가 되지 않는 것과 같죠.

따라서 전세권 말소 신청서와 해지 증서를 작성해서 등기소에 가서 해지를 하여야 합니다.(보통은 전세계약 기간이 만료되면 임차인이 해야 합니다.)

준비서류

  • 말소신청서, 등록면허세 및 납부 영수필 확인서, 해지증서, 임대인 위임장 및 등기권리증, 신분증 등

전세권 설정 해지 비용

해지의 경우 거의 절차적인 수수료 비용만 듭니다. 등록면허세의 경우 7,200원이며, 등기신청 수수료는 3,000원 정도입니다.

마찬가지로 조금 시간적인 여유가 없으시다면 보통 부동산을 통해 법무사에게 위임을 많이 합니다. 이 경우 수수료는 다르기는 하나 대략 5만원 정도를 생각하시면 됩니다.

아예 전세권 설정 등기시 의뢰한 법무사에게 해지시 비용에 대한 약속도 하면 좋습니다. 해지시에는 더 저렴하거나 무료로 해달라는 식으로 말이죠.

결론 : 전세권은 신중히

전세권은 신중히

전세권은 비용이 들어갑니다. 여기에 임대인과의 갈등을 불러일으킬 수도 있는 소지가 있기에 조금은 신중하셔야 합니다.

전세계약시 근저당이나 집주인의 상환능력을 보고 애초에 특약으로 전세권 특약을 협의하여야 합니다.

그리고 전세기간 중간에도 일이 터질 경우 집주인에게 확답을 받는 차원에서도 전세권을 설정할 수 있습니다. 물론 이 경우에도 임대인이 동의를 해줘야 하기에 대립과 갈등보다는 협의 차원으로 대화를 이끌어가는 것이 좋습니다.

같이 보면 좋은 정보

전세세입자로써 아래의 정보들을 함께 알아두시면 분명 도움이 되실 겁니다.

👉 전세계약 연장 종류 3가지 (주택임대차보호법)

👉 전세 묵시적갱신 총정리 (월세, 해지, 중개수수료 등)

공공지원민간임대아파트?

전세권 설정

집값이 떨어질 것 같아서 집을 사기에는 그렇고, 월세는 너무 부담된다면, 공공지원 민간임대아파트가 답이 될 수도 있습니다.

전세보증금으로 10년간 장기거주가 가능하며, 무엇보다도 전세권 설정을 하지 않아도 주택임대사업자가 제공하는 아파트이기에 상당히 안전하기 때문입니다.

Leave a Comment