조정지역 해제 되면 달라지는 점 분석 포스팅을 작성하였습니다. 2022년 9월 21일 현재 지방 광역시 및 도 조정대상지역 전면 해제가 발표되었습니다.
제가 거주하는 지역 역시 조정지역에서 해제가 되기에 상당히 놀랄 만한 소식이라고 생각이 되는데요. 과연 뭐가 달라지는지 궁금해서 직접 조사한 내용을 공유해드리도록 하겠습니다.
특히 새로운 투자 기회가 될 수도 있으며, 세제 부분에서도 많은 혜택이 생길 수 있기에 아래 내용들을 모두 끝까지 집중해주시기 바랍니다. 그럼 아래를 자세히 봐주세요.
Contents
조정지역 해제 되면 달라지는 것들
1순위 청약 요건 완화
조정지역의 경우 1순위 청약 자격을 얻기 위해서는 가입기간 2년 이상, 납입횟수 24회 이상이어야 했습니다.
그러나 조정지역 해제 이후에는 1년 이상 가입기간 및 12회의 납입횟수만 부합되면 1순위 조건 달성이 가능해지게 됩니다.
또한 청약재당첨 제한도 없어지기에 조정대상지역에서 해제된 아파트 분양건들에 수요가 몰릴 것으로 예상됩니다.(기존 분양권 보유자들에게도 호재)
청약조건에서 기존 세대주만 가능하던 것이 세대원도 가능해지게 되었습니다.
대출한도 완화
현재 조정지역의 경우 LTV가 90% 이하 50%, 9억초과는 30% 제한이 걸려있습니다. 조정대상지역 해제시 LTV가 70%, DTI가 60%로 확대됩니다.(단 수도권에서는 LTV가 60%입니다.)
또한 기존 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대가 금지되었으나 이것이 해제 됩니다.(다주택자이어도 대출이 나옵니다.)
중도금대출 완화
분양권 중도금 대출이 50%에서 60%로 확대됩니다.(1회 자납이 없어지게 되는 것) 또한 세대당 2건의 중도금 대출이 가능합니다.
중도금 대출시 주택수에 상관없이 가능해지며, 기존 주택 처분도 없어집니다.(조정지역은 1주택자 처분 서약후에만 중도금 대출 가능)
양도세 감소 및 전매제한기간 단축
양도소득세 비과세 기준이 2년 거주(+보유)에서 2년 보유로 바뀌게 됩니다. 양도소득세 비과세가 더 폭넚게 가능해지게 됩니다.
- 주의!! 기준은 (취득)등기시점입니다. 또한 소급적용이 되지 않습니다. 조정지역일 때 취득을 했다면 거주 2년 조건은 그대로 가는 겁니다.(분양권 또한 등기 시점에 조정지역이었다면 실거주 2년 조건은 계속 유지됩니다.
여기에 다주택자에게 부과되던 양도소득세 중과가 없어집니다. 또한 주택 분양권 전매제한 기간이 없어지게 됩니다.
일시적 2주택 처분기한
기존 1년 내 처분 기한이 3년으로 원래대로 돌아옵니다.(단, 기준은 취득시점입니다. 취득시 조정대상지역이었다면 1년입니다.)
주택취득시 신고 의무
기존 조정대상지역이 되면 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무가 없어지게 됩니다.
취득세 중과
취득세가 2주택까지는 중과되지 않습니다.(3주택부터는 중과) 조정대상 지역내 주택이 있으시다면 취득세 중과의 효과는 크지 않습니다.
조정지역 해제 되면 분양권 전입의무 X
기존 조정대상지역에서는 중도금대출, 잔금대출 시 전입의무가 있었습니다. 그러나 조정대상지역이 해제되면 이러한 의무가 없어집니다.
다주택자 종부세율 인하
다주택자들의 종부세율이 인하됩니다.
아래는 규제지역 지정시 효과입니다. 참고해서 봐주시기 바랍니다.
조정지역 해제 효과
현재 부동산시장이 하락장인 상태가 지속되고 있기에 과연 얼마나 효과가 있을지는 모르겠습니다. 다만, 규제가 하나둘씩 풀리면 실수요와 투자수요가 어느 정도는 살아나기에 분양권 시장쪽에서는 상당한 호재라고 보여집니다.
물론 결국 중요한 건 시장의 추세이기에 섣불리 조정지역 해지 뉴스만 보고 투자를 하시는 것은 안된다고 생각합니다.
아래는 국토교통부 보도자료 원문입니다.
2022년 9월 26일부터 해제되는 지역들
조정지역 해제 : 경기도
안성, 평택, 양주, 파주, 동두천
조정지역 해제 : 광역시급
- 부산 : 해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서, 동, 영도, 부산진, 금정, 북, 강서, 사상, 사하
- 대구 : 수성
- 광주 : 동, 서, 남, 북, 광산
- 대전 : 동, 중, 서, 유성, 대덕
- 울산 : 중, 남
기타 지방
청주, 천안(동남, 서북), 논산, 공주, 전주(완산, 덕진), 포항, 창원성산
결론
너무 크게 받아들일 듯한 뉴스는 아닙니다. 해당 지역에서 분양권을 보유하고 있으나 어떻게 처리해야 하는지 고민이 되시는 분들이나, 세제 관련 해서 고민을 하시던 분들에게는 호재입니다.
특히 입주 물량이 많았던 경기도 양주와 파주 같은 지역에서는 한 숨 돌리는 효과도 있을 것이라고 생각합니다.
개인적으로는 파주 분양권을 눈여겨 보아야 한다고 생각합니다. 입주물량이 많이 있지만 GTX-A 효과가 곧 임박해 있다는 점, 그리고 계속되는 인구 증가 등 교통과 인프라 호재와 실수요자들이 탄탄하다는 점에서 말이죠.
마지막으로 조정지역 해제가 된 지역들 내에서 입주 아파트들을 쉽게 찾고 싶으시다면 아래 포스팅을 봐주시면 도움이 되실 겁니다.