미분양 아파트 및 미계약, 미달 차이점 분석 포스팅을 작성하였습니다. 요즘 부동산 시장이 좋지 않아 뉴스에서 미분양과 미계약 등의 용어를 많이 접하셨을 겁니다.
그런데 정확하게 각각의 용어가 다른데도 무슨 차이가 있는지 몰라서 조금은 궁금하신 분들이 많으셨을텐데요.
이 용어들의 차이를 정확하게 알아야 내집마련을 할 수 있는 기회의 가능성이 더 올라간다고 생각합니다.
그래서 제가 직접 많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 미분양 아파트 및 미계약, 미달 차이점에 대해서 정리를 해보겠습니다.
아파트 분양으로 내집마련을 생각하고 계시는 분들은 아래 내용들을 자세히 봐주시면 어떻게 미계약, 미분양 아파트를 노려야 하는지 알게 되실 겁니다.
뿐만 아니라 아파트 청약을 하시는 분들은 필수적으로 알아야 하는 내용이라고 생각합니다. 아래 내용을 집중해서 봐주시기 바랍니다.
Contents
미분양 아파트 나오기 전 절차
청약 절차
우리나라에서는 새아파트를 분양할때 청약이라는 제도를 활용합니다. 여기에는 공공분양과 민간분양 등으로도 나뉘지만 이 정도까지 알아야 미분양을 알 수 있는 것은 아닙니다.
간단하게 공급세대를 청약하고, 그 이상의 사람들이 청약신청 후 당첨, 계약을 하면 아무런 문제가 없습니다.
문제는 청약신청 건수가 저조하거나, 계약을 안했을때 문제가 생기는데요, 순서대로 미달, 미계약 미분양 아파트대로 알아보겠습니다.
미달
청약 경쟁률과 관련
100세대 아파트에 100명 이상의 사람들이 청약을 하면 청약 경쟁률은 1:1 이상으로 나옵니다. 그런데 100명도 안되는 사람들이 청약을 해서 경쟁률이 1:1 미만으로 나올때 ‘미달’이라고 합니다.
사실 청약의 첫 시작부터 미달이 났다는 것은 상당히 좋지 않은 시그널입니다.
미달의 의미
부동산 시장이 상당히 안좋은 상황이거나, 입지가 너무 안좋거나, 상품성이 떨어지거나, 분양가가 말도 안되는 수준이거나 입니다.
한마디로 분양 실패라고 볼 수 있죠. 특히 청약 경쟁률이 1 : 0.5 이하라면 처참한 실패라고 볼 수 있습니다.
참고로 청약 신청 결과 미달이 났다면 청약 신청을 넣은 사람들은 100% 청약에 당첨이 됩니다.
미계약
미계약은 항상 나옵니다.
미계약은 말 그대로 당첨자들이 계약을 하지 않은 겁니다. 그런데 이게 자발적으로 계약을 안할 걸수도 있고, 비자발적으로 못한 걸 수도 있습니다.
왜냐하면 당첨자 중에서는 항상 자격 부적격자가 나오기 때문이죠. 청약 당첨 후 당첨자들의 서류를 검토하면 무조건 부적격자가 항상 나오게 됩니다.(대략 10% 정도라고 합니다)
이렇듯 미계약은 원해서 안하는 사람, 부적격으로 아예 못하는 사람으로 나누어집니다.
미계약 후에는 예비당첨자에게 기회가 갑니다.
미계약 후 남은 물량은 청약 경쟁률이 미달이 아니라면, 예비당첨자들이 있을 거고, 그 예비당첨자들에게 기회가 돌아갑니다.
여기서 예비당첨으로 공급세대가 전부 계약될 수도 있고, 남을 수도 있습니다.
무순위 청약(소위 ‘줍줍’)
미계약분이 그래도 나오면
예비당첨 후에도 미계약분이 나오면 이제 무순위 청약으로 넘어가게 됩니다. 과거에는 모델하우스에서 선착순이나 추첨으로 돌리기도 하였지만 지금은 청약홈에서 무순위 청약을 거쳐야 합니다.
무순위 청약은 보통 청약통장을 안쓰고, 해당 주소지 무주택자에게 신청 기회를 줍니다. 대부분 추첨의 방법으로 당첨자가 선정됩니다.
지역 제한이 없어집니다.
최근 정부에서 23년 1월 부터 이 무순위 청약에서 지역제한을 없앤다고 발표하였습니다. 기존에는 서울 미계약분 아파트는 주소지가 서울 사람들만 가능했는데 이 주소지 제한이 없어지는 것이죠.
미분양 아파트
무순위 청약 후에도…
무순위 청약 후에도 계약이 안된 세대가 나오게 되면 ‘미분양 아파트’라고 합니다. 이게 정확한 미분양의 의미입니다.
간혹 어떤 분들은 ‘미달’이 난 경우에도 미분양이라고 해버리는 경우가 있는데, 상당한 차이가 있다는 것을 이제 알게 되셨을 겁니다.
실제 정부의 미분양 통계에서도 무순위 청약 후에도 남은 물량을 집계하고 있습니다.
미분양 아파트 처리
먼저 입주기간 전에는 건설사나 시행사에서 다양한 홍보를 하여 미분양을 처리하게 됩니다. 광고전화나 인터넷 광고 등으로 말이죠.
사실 입주기간까지 보통 2년 이상의 시간이 있기에 미분양이 나왔다고 해서 바로 엄청난 혜택을 주거나, 분양가 할인을 하지는 않습니다.
그런데 입주기간이 가까워지거나, 입주기간을 넘긴 경우 건설사에서도 엄청난 타격을 입을 수 있습니다.
따라서 이 경우 분양가 할인, 확장비 지원 등의 실질적인 혜택으로 미분양을 없애려고 하는 것이죠.
결론 : 미분양 아파트
지금과 같이 부동산 시장이 좋지 않을때 미분양 아파트가 있다면 오히려 기회가 될 수도 있습니다. 보통 분양가는 시세보다 저렴한데, 미분양의 경우 분양가 할인이나 다른 곳에서 더 저렴하게 새아파트를 매수할 수도 있기 때문이죠.
미분양 아파트가 꼭 입지가 안좋거나, 상품성이 떨어진다기 보다는 시장 상황의 영향을 많이 받는 측면이 더 강합니다.
내집마련의 기회를 잡고 싶으시다면 청약 시장에 관심을 기울이셔서, 미달과 미계약, 미분양 아파트까지의 흐름을 좀 알고, 좋은 기회를 알아볼 수 있는 안목을 기르시기 바랍니다.
마지막으로 아예 안전하게 10년 전세로 살 수 있는 민간임대 아파트도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 청약을 준비하면서도 새아파트에서 안정적으로 거주를 할 수 있는 건데요, 자세한 내용은 아래 링크로 봐주시기 바랍니다.