오피스텔 세금 총정리 (취득세, 양도세, 보유세, 종부세)

오피스텔 세금 분석 포스팅을 작성하였습니다. 요즘 부동산 시장이 별로 좋지 않기에 오피스텔 시장도 한 풀 꺾인 모습을 보여주고 있습니다.

오피스텔 세금

다만, 그래도 입지가 좋은 곳들에 있는 오피스텔은 여전히 거래가 잘 되고 있으며, 도심지에 위치한 오피스텔은 전혀 부동산 시장의 영향을 받지 않고 있다고 하는데요.

제가 직접 많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 오피스텔 세금에 대해서 정리를 해보겠습니다.

단, 오피스텔 관련하여 양도세는 특히 복잡합니다. 이게 주거용 부동산 있을 경우 다주택자로 될 수도 있어서 양도세 중과도 될 수 있기 때문인데요, 반드시 세무사와 상담 하시는 것을 추천드립니다.

실력있는 세무사라면 분명 오피스텔 양도세에 대한 절세 방법을 알려줄 겁니다. 그럼 본격적인 내용을 시작해보도록 하겠습니다.

오피스텔 세금 1 : 취득세

오피스텔 세금

오피스텔 취득세

많은 분들이 알고 계시다시피 오피스텔은 주택이 아니기에(주거용으로 활용된다고 해도) 무조건 4.6%의 취득세를 적용받고 있습니다.

주택의 경우 먼저 다주택자냐 아니냐에 따라 중과여부가 달라지고, 또한 면적과 시세에 따라서 취득세가 달라지지만 오피스텔은 단일 취득세라고 보셔도 됩니다.

아직 다주택자에 대한 주택 취득세 중과가 풀리지 않았기에 오히려 오피스텔 투자를 하는 다주택자들도 있다고 합니다.

업무용으로 활용시?

업무용의 경우 반드시 일반 임대사업자 등록을 하시기 바랍니다. 10년 안에 매매가 이루어진다면 돌려받을 수 있는 부가세 금액이 건물분 금액의 10%입니다.

상대에게 양도받을때 포괄양도양수로 진행한다면 부가세 환급 등의 혜택도 받으실 수 있습니다.

오피스텔 취득세 주택수??

조금 헷갈리는 부분입니다. 역시 취득세 중과 때문에 그런데요, 결론부터 말씀드리면 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.(분양권은 아님)

그래서 오피스텔을 취득하고 업무용이니 업무용 취득세를 납부할텐데요. 다음으로 아파트를 매수하면 아파트 취득세는 2주택 취득세 중과를 받게 됩니다.

개인적으로 취득세 중과 또한 조만간 규제가 풀릴 거라고 보는데요, 이 점만 좀 유의해주시기 바랍니다.

오피스텔 세금 2 : 보유세

오피스텔 재산세

오피스텔을 보유하고 있다면, 6월 1일을 기준으로 소유자에게 재산세가 부과됩니다.

오피스텔은 0.25%의 단일 세율이 적용되는데요, 취득가액에 따라서 다르게 부과가 됩니다.

업무용 기준으로 1억 5천 이하라면 0.15%가 적용되고, 1억 5천 ~ 3억원 구간은 0.25%, 그 이상은 0.4%의 세율을 적용받게 됩니다.

단, 변동신고를 통해서 주택으로 용도변경을 하게 되는 경우에는 주택과 같은 세율이 적용됩니다.

오피스텔 세금 3 : 종부세

오피스텔 종부세

오피스텔 종부세 부과의 중요한 기준은 바로 업무용이냐 주거용이냐를 구분해야 합니다. 주택과 토지를 보유하고 있는 사람에게 부과되는 것이 바로 종부세이기 때문인데요.

오피스텔이 주거용으로 확인된다면 1가구 1주택자 12억원 초과시 종부세가 부과됩니다. 그리고 주택수에 따라서 0.6%에서 6%까지 적용될 수 있습니다.

만약 오피스텔이 업무용으로만 사용되고 있다면 80억이 넘어가지 않을 경우 종부세는 부과되지 않고 있습니다.

오피스텔 세금 1 : 양도세

오피스텔 양도세

오피스텔 양도세는 보유 주택수와 보유기간, 규제지역 여부 등에 따라서 달라집니다. 제일 어려운 부분입니다.

주거용 오피스텔이라면 주택으로 취급되기에 양도세 및 중과 모두 주택과 동일하게 적용이 됩니다.

단, 주거용이며 딱 1채만 가지고 있다면 마찬가지로 비과세 혜택을 받으실 수 있는 것이죠.

업무용 전환?

오피스텔 양도를 앞두고 업무용, 상업용으로 전환한다면 양도세 부담을 최소화할 수 이 있습니다. 단 이 경우 반드시 실력있는 세무사와의 상담이 우선입니다.

자칫 주거용으로 인정이 될 경우 양도세 중과 등으로 엄청난 세금부담을 얻을 수 있기 때문이죠.

결론 : 주택용이냐가 중요합니다.

오피스텔 세금

보시면 아시겠지만 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐가 정말 중요합니다. 취득세를 제외하면 재산세, 종부세, 양도세 모두 관련이 되기 때문입니다.

사실 예전에는 주거용에서 업무용으로 전환하는 방법으로 많이 절세를 하셨지만 이제 더이상은 통하지 않는다고 보시면 됩니다.

지자체에서도 정말 꼼꼼하게 확인을 하기 때문입니다. 특히, 대부분 주거용 오피스텔로 활용되는 곳인데 자기만 업무용으로 신고할 경우 집중 조사를 받게 됩니다.

가급적이면 원래 용도에 맞게 신고를 하시고 그에 따른 정당한 세금을 납부하시는 것이 좋다고 생각합니다.

오피스텔 효자가 될 수도, 불효자가 될 수도

오피스텔은 사실 1인가구가 늘어나는 시대에 가장 적합한 부동산 상품입니다. 결국 수요는 엄청나게 늘어나고, 계속될 것인데 오피스텔의 수는 제한적이기 때문이죠.

특히 역세권이나 도심지에 있는 오피스텔은 지금 당장이라도 여유만 있다면 투자를 하는 것도 좋다고 봅니다.

다만, 위와 같이 투자시 세금만 조금 유의해주신다면 분명 오피스텔은 효자가 될 것입니다.

마지막으로 오피스텔 투자를 조금 고민되시는 분들께 미국 월배당 ETF를 추천드려봅니다. 현재 수익률은 10% 정도 되며, 주가도 많이 떨어진 상품이기에 상당히 매력적입니다.

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