전세계약 연장 종류 3가지 (주택임대차보호법)

전세계약 연장

전세계약 연장 종류 3가지 정리 포스팅을 업로드하였습니다. 요즘 부동산 시장이 하락세를 보여주기에 매수 보다는 전세를 연장하고 싶으신 분들이 정말 많아졌는데요.

저 역시도 최근까지 전세를 살다가 연장에 대한 고민이 많았답니다. 특히 계약갱신청구권과 같은 새로운 제도가 생기면서 경우의 수도 많아지고 셈법도 상당히 복잡해졌는데요.

제가 직접 주택임대차보호법을 조사하고 실무를 많이 하는 부동산 중개사들의 얘기를 들은 내용을 바탕으로 전세계약 연장 3가지 종류에 대해서 정리해보겠습니다. 아래 내용들을 자세히 봐주시면 전세계약 연장을 고민하시는 분들에게 많은 도움이 되실 겁니다. 아래를 집중해주세요.

전세계약 연장 법, 주택임대차보호법

전세계약은 모두 주택임대차보호법에 규정이 되어 있습니다. 당사자들끼리(집주인과 세입자) 법과 다른 내용을 규정하여 서로 지켜주면 상관은 없습니다.(어차피 민법의 영역이기에)

그러나 분쟁이 생긴다면 무조건 주택임대차보호법에 규정된대로 판단을 받게 됩니다. 특히 주택임대차보호법의 목적이 상대적으로 경제적 약자인 세입자들을 보호하기 위한 법이기에, 이 법과 다른 내용은 무효로 판단이 됩니다.

따라서 특약이 너무 이상하거나, 세입자에게 불리하다고 판단될 경우에는 주택임대차보호법을 보시면 됩니다.

전세계약 연장 종류 가지

모두 주택임대차보호법에 나온 내용입니다.

전세계약 연장

당사자 합의 전세계약 연장

예전에는 제일 일반적인 방법이었지만 아래 후술될 계약갱신청구권이 생기면서 경우의 수가 많아졌습니다.

당사자 합의 전세계약 연장은 임대차 만료기간이 끝나갈때 집주인과 세입자가 향후 어떻게 해야 할지를 당사자들끼리 정하는 겁니다.

전세금을 올리거나, 내리거나, 동결하면서 전세계약 기간을 연장할 수 있습니다. 이 경우 계약갱신청구권처럼 전세보증금 5% 상한은 없습니다. 또한 당사자 합의 전세계약 연장을 한다고 해도 계약갱신청구권은 소멸되지 않습니다.

실무적으로는 전세금이 너무 올라서 집주인과 보증금 금액 협의를 해서 계약갱신청구권을 한번 미뤄두려고 하는 경우가 많습니다. 이어서 계약갱신청구권입니다. 아래를 봐주시기 바랍니다.

계약갱신청구권

2020년부터 새롭게 생긴 계약갱신청구권입니다. 말 그대로 임대차계약을 한번 더 청구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 법에서 정한 사유를 제외하고는 이를 거절하지 못합니다.

계약갱신청구권은 반드시 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월~ 2개월 내에 집주인에게 계약갱신을 요구하셔야 합니다. 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 요구하지 못합니다.(요구가능 기간 주의)

이 경우 집주인은 의무적으로 계약 갱신을 하여야 하며, 보증금을 올리고자 할 경우 5% 상한에 걸립니다.(5% 상한은 할 수도 안할 수도 있습니다.)

다만, 아래와 같은 사유가 있다면 집주인이 계약갱신청구권을 거절 할 수가 있습니다.

  • 임차인이 임대인의 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
  • 주택의 전부 또는 일부가 멸실하여 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
  • 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  • 임대인 본인을 포함한 그의 직계존속이나 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우

특히 맨 아래 조항이 최근 문제가 되고 있는데요, 실거주 사유를 내세워 계약갱신을 거절했지만 실제 거주하지 않는 경우가 많은 것이지요.(세입자는 이를 사유로 손해배상 청구 가능)

묵시적 갱신

위의 2가지 경우는 모두 전세계약 연장을 하면서 ‘계약서’를 다시 작성하게 됩니다. 묵시적 갱신은 계약서를 다시 작성하지 않는 경우가 많은데요.

특히 집주인, 세입자 모두 계약기간이 끝나는데도 아무런 연락이 없는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하였으나 집주인이 이에 대한 답변(통지)를 하지 않은 경우 등 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이 이루어집니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 임대차 계약기간은 2년으로 연장이 되며, 이 경우 세입자는 언제든지 계약만료를 집주인에게 통보하고 전세보증금 반환을 요구할 수 있습니다.(복비 또한 집주인 부담)

실무적으로 요즘 묵시적 갱신의 경우는 많이 없다고 합니다. 예전에는 계약 행위 자체를 귀찮아하거나, 전세 시세가 많이 오르지 않은 경우 그냥 묵시적 갱신을 진행했지만, 계약갱신청구권이 생기면서 이를 확실하게 하고자 하는 집주인이 많아졌기 때문이라고 합니다.

전세계약 연장을 앞둔 세입자라면

먼저 본인의 의사를 확실히 해야 합니다. 여기에 살 것인지, 아니면 이사를 갈 것인지 말이죠. 그리고 여기에 살기로 결정했다면 경우의 수가 생깁니다. 아래를 자세히 봐주시기 바랍니다.

전세보증금을 올려줘야 할 경우

계약한 전세시세보다 주변에서 많이 올랐을 경우 집주인이 이를 요구할 수 있습니다. 이 경우 계약갱신청구권을 써서 5%로 상한 금액을 제한할 수 있습니다.

실무적으로는 집주인과 협의하여 1년만 더 살고 나가는 경우도 있다고 하는데요, 이 경우 주택임대차보호법에서는 임대차 계약기간은 2년으로 정하고 있기에 세입자가 2년을 채워도 집주인은 대항하지 못합니다.

전세보증금이 내려갔거나 그대로인 경우

이 경우에는 집주인의 의사를 기다려야 합니다. 계약갱신청구권 보다는 합의 갱신이나 묵시적 갱신이 될 확률이 높습니다.

결론 : 집주인과 빨리 협의하세요

묵시적 갱신을 기다리지 마시고(요즘 거의 없다고 합니다) 집주인과 협의하여 빨리 마무리를 짓는 것이 좋습니다. 특히 계약만료 2개월 다되어서 정해질 경우 이사를 가야 한다면 자칫 빨리 서둘러야 하는 경우가 생길 수도 있습니다.

이상으로 전세계약 연장 3가지 종류에 대해서 알아보았습니다. 혹시라도 계속해서 전세를 살고 싶은 분들이라면 아래 있는 민간임대아파트나 공공지원 민간임대 아파트도 같이 알아보시면 도움이 되실 겁니다.

Leave a Comment