갭투자 방법, 지역 내 투자처를 세부적으로 찾아보도록 하겠습니다. 1편에서 큰 지역을 선정하는 법을 살펴봤습니다.
제가 현재 시점(2022년 3월말)에서 선정한 지역은 전북이었으며, 이유는 입주물량과 미분양, 그리고 매매/전세의 저평가였습니다.
그럼 전북 내에서 어디를 투자해야 할까요? 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
!! 주의 : 본 포스팅에 나오는 지역, 아파트들은 모두 제가 직접 찾아본 곳이며, 현재 투자를 진행하고 있지도 않고, 투자를 권유/추천하는 것이 절대 아닙니다. 이렇게 찾을 수 있구나 정도로만 생각해주시기 바랍니다.
갭투자 방법, 지역내 투자지역 찾기
전라북도만 해도 여러 시군이 있습니다. 이 중에서도 잘 찾아서 들어가야 합니다.
인구수
먼저 너무 인구가 적은 시, 군은 피합니다. 개인적으로 이런 곳은 시세 차익형으로 들어가기에 너무 위험합니다. 특히 인구가 작은 도시들은 갭이 적기에(백만원도 가능) 몇몇 투자자 분들이 들어가는 경우가 많은데요.
물리면 답이 없습니다. 실수요, 투자수요 모두 예측이 불가능하기 때문입니다. 운좋게 몇 번 벌었다고 쳐도 한번이라도 물리면 모든 수익을 다 토해내야 할 수도 있습니다.
그럼 인구가 어느정도여야 투자로 들어갈만하냐, 저는 보수적으로는 50만 이상, 조금 리스크를 감수할 수 있다치면 30만 정도로 봅니다.
전북에서는 전주시가 안전한 투자처이며, 익산과 군산도 들어갈 수는 있는 곳으로 보입니다.
단, 저는 여기서 전주시에 투자하겠습니다. 이유는 바로 안전하게 투자를 해야 하기 때문입니다. 익산시와 군산시를 비하하는게 아니라 이 곳은 여러 투자자들이 갭이 작아지기만 하면 달려가는 곳들입니다.
한마디로 실수요는 약한데 투자수요가 많은 곳이죠. 시세 변동이 엄청나게 클 수 있습니다. 굳이 안전하게 들어갈 수 있는 전주시가 있는데 익산과 군산시로 들어갈 이유는 없습니다.
입주물량
전주시 전체 입주물량입니다. 전북의 입주물량과 비슷합니다. 고로 전북에서 전주시의 위상을 알 수 있습니다.
전주시도 덕진구와 완산구로 나뉘어 있기에 나눠서 보겠습니다. 덕진구가 더 매력적으로 보입니다.
사실 별 차이는 없긴하나, 22년 물량이 있습니다. 공급은 누적이기에 2023년까지 영향을 미칠 수도 있습니다.
매매-전세 지수
매매도 오르고, 전세도 같이 올라주고 있습니다. 사실 전세가를 저는 더 중점적으로 보는데요, 이전 입주물량은 완전 해소된 것으로 보일 정도로 잘 올라주고 있네요.
지금 보면 최적의 타이밍은 대량 입주물량이 끝났던 21년 중순 쯤으로 보입니다.
완산구입니다. 전세는 조금 약하지만 그렇게 나쁜 차트는 아닙니다. 다만, 전세가 조금 약해 보이는 게 아쉽습니다.(실수요가 약하거나, 아니면 단순 투자자 유입 이유)
결론은 전주시 중에서도 덕진구를 투자처로 선정하겠습니다.
갭투자 방법, 아파트 찾아보기
덕진구까지 왔지만 여기서 또 구체적인 아파트를 찾아야 합니다. 먼저 덕진구내 읍면동을 보겠습니다. 아래는 호갱노노 기능을 이용하여 살펴보겠습니다.
시세 내림차순으로 정렬을 해봤는데요, 중동쪽이 1군, 아래 송천동 쪽이 2군으로 보입니다. 그 아래 동들은 쳐다보지 않겠습니다. 다만, 동별로 차이가 많이 나는 걸 봤을때 신규 택지가 있을 것으로 보입니다.(대부분 지방은 신규택지 시세가 너무 강함)
호갱노노 분위지도로 보니까 신규택지 2곳이 강한 시세 형성을 해주고 있습니다. 사실 투자를 한다면 신규택지가 안전하긴 한데 약점이 있습니다. 바로 갭이 크다는 것. 투자금을 5~7천 정도로 생각하는 저라면 포기하겠습니다.
실제로 보시면 대략 1억 이상이 필요합니다.
혁신쪽도 마찬가지. 참고로 지방 택지 투자는 정말 괜찮은 곳이지만 분양으로 가져가는 것 아니면 진입하기가 어렵습니다.(갭이 크기에)
저는 1군 지역들 말고 2군 지역들을 보겠습니다. 그나마 구도심에서 인프라를 모두 누릴 수 있는 곳으로 말이죠.(신규택지가 아니면 구도심 투자가 낫습니다)
2군내에서(송천동) 가장 대장아파트를 보겠습니다. 호갱노노에서는 이렇게 대장아파트를 표시해주는 기능이 있기에 상당히 유용합니다.
송천KCC 스위첸 아파트입니다. 연식은 2016년으로 좋습니다. 구도심내에서 연식이 짧은 아파트는 메리트가 있죠. 심지어 초등학교, 중학교도 가깝습니다.
호갱노노 상권 기능으로 보겠습니다. 상권이 정말 엄청납니다. 신규택지의 깔끔함이 없다면 이 정도의 물량으로 승부하는 것도 좋습니다.
학원가도 정말 좋습니다. 초등학교, 중학교에 인근 아파트들도 밀집되어 있다보니 학원가가 형성되어 있네요. 마지막으로 투자를 할 수 있는 금액대인지(갭)를 보겠습니다.
84제곱 단일 평형 아파트입니다. 전세는 대략 3억 7천에서 3억 9천까지. 네이버로는 전세 물량이 3개 있습니다.
매매는 4억5천5백에서 4억 6천까지. 전세를 낀 매매도 있지만 투자금이 많이 들어가기에 패스합니다.
결국 매수를 하고 전세를 놔야 하는데요, 입주물량이 없고, 상권/학원/학교 모두 좋기에 전세는 쉽게 뺄 수 있을 것으로 예상합니다.
그러면 4억5천5백에 매수를 해서 3억 9천에 전세를 내놓으면 갭은 6천 5백만원입니다. 취득세, 복비하면 7천을 약간 넘어갑니다.
아파트 갭투자 어렵지 않습니다
위 지역은 모두 제가 가본적이 없습니다. 이렇게 손품으로만 갭투자 아파트를 찾을 수도 있습니다. 물론 최대한 간단하게 살펴보았습니다.
그렇다고 어렵고 복잡한 지표와 데이터들을 꼭 봐야지만 좋은 투자처를 찾을 수 있는 것도 아닙니다.
제일 중요한 것은 실행입니다. 종잣돈을 열심히 모으고(아니면 대출을 받아서 투자를 하고 열심히 갚아나가거나) 실제 투자 공부를 하고 실행을 하는 겁니다.
대출이 안나와서, 금리가 올라가서, 부동산이 폭락할것 같아서 등등 갭투자를 하지 않을 이유는 수백 가지입니다. 그래서 대부분의 분들은 이런 투자를 직접 하기 보다는 투기꾼으로 매도하고 욕하는 것이죠.
그렇기에 기회가 있습니다. 위에 갭투자 방법들을 보셨으면 본인도 모두 실제 해보실 수 있다고 생각이 드실겁니다. 더 공부를 하시어 본인의 투자 방법을 만들어보시기 바랍니다.
갭투자에 대해서 더 궁금하신 분들은 위에서 궁금해하실 만한 내용을 해설한 갭투자 시리즈 3편 포스팅을 봐주시기 바랍니다.
모든 분들이 경제적 자유를 이루셔서 행복하셨으면 합니다.