아파트 갭투자 방법을 실제로 한번 찾아보면서 어떻게 하는지 살펴보겠습니다. 이는 모두 저의 주관적이고 개인적인 방법이며, 실제로는 더 많은 방법들이 있습니다.
다만, 실제 내가 가진 자금을 가지고 현재 전국에서 어느 지역에 지금시점에 들어가도 좋은 아파트를 찾는데 어떻게 해야 하는지 잘 모르시는 분들이 많으실 겁니다.
다시한번 더 말씀드리지만 이 방법이 정답은 아니며, 최대한 심플하면서도 직관적으로 찾는 방법입니다.
예산은 대략 5천만원에서 7천만원이라고 생각하겠습니다. 더 작은 금액도 가능하지만 지금 이보다 작은 금액은 너무 지방으로 가야 합니다. 그나마 현시점 안전하게 갭투자를 할 수 있는 금액이 저 정도라고 생각합니다. 아래 내용들을 집중해서 봐주시기 바랍니다.
내용이 조금은 길기에 2편으로 나누어서 포스팅을 해보겠습니다. 혹시라도 갭투자 금액이 없으신 분들은 아래 종잣돈 모으기 시스템 포스팅을 함께 봐주시면 도움이 되실 겁니다.
아파트 갭투자, 지금 들어가도 괜찮을까?
아파트 갭투자는 지역선정이 먼저가 아니라 타이밍이 더 중요합니다. 같은 지역이라도 어느 시점에 들어가느냐에 따라 수익이 되기도, 손실이 되기도 하기 때문입니다.
다만, 지금 들어갈 수 있는 곳을 찾는 다면 언제든지 지역은 있습니다. 왜냐하면 전국이 모두 똑같은 추세로 움직이는 것이 아니기 때문입니다.
이게 실제로 과거에는 전국의 모든 아파트가 수도권 선행, 지방 후행이었다면 2000년대 중반부터는 디커플링이 되었습니다. 한마디로 수도권과 지방이 따로 움직인다는 말입니다.
위의 차트는 수도권과 6대 광역시의 매매지수 차트입니다. 그냥 움직임만 보시면 됩니다. 과거 2006년~2008년에 수도권은 그야말로 폭등장을 보여주었습니다.
그때 지방은 잠잠했었죠. 그러다가 2008년 수도권은 하락을 시작하고, 2009년부터는 지방이 오르기 시작합니다.
사람들은 2008년~2013년 하락장을 말하는데 이건 정확히 수도권 하락장이고 지방은 상승장이었습니다.
결론적으로 현재 시점에 투자할 지역은 거의 웬만하면 있습니다. 물론 모든 지역이 안좋아보이면 투자를 안하는 것이죠.
제가 말씀드리는 것은 굳이 수도권만 해야할 필요도, 지방을 기피할 이유도 없다는 것입니다.
아파트 갭투자 어느 지역에?
이론적인 얘기를 시작하면 한도 끝도 없기에 바로 제가 하는 대략적인 방법으로 같이 살펴보겠습니다.
입주물량
저는 가장 크게 아파트 입주 물량으로 지역을 선정합니다. 결국 내가 지금 갭투자를 하면 2년 후에 시세가 가장 중요하기에 2~3년 후 입주물량이 적은 곳을 들어가야 최소한 하락하지는 않는 다는 말입니다.
입주물량 데이터는 부동산지인으로 보겠습니다. 빨간선이 수요인데요(추정치), 보시면 서울이 바로 최적의 투자처입니다. 그러나 갭이 너무 크지요. 최소 2억은 있어야 갭투자가 가능합니다. 저는 지방을 살펴보겠습니다.
충청북도 입니다. 지금은 입주물량이 없기에 전세가가 높을 것이라 갭은 적은데 2023년 물량이 제법 있습니다. 그 이후로는 적어진다쳐도 영향이 아주 없진 않을 겁니다.(공급은 누적으로 봐야 하기에) 그래도 투자로 나쁜 편은 아닙니다.
전북입니다. 2018년~2020년까지 엄청난 입주물량 후에 앞으로 계속해서 없는 상황입니다. 전세가가 상당히 밀려있을 거라는 추측이 가능합니다.
충남은 이런 곳에는 들어가지 말라고 말씀드리려고 가져와봤습니다. 물론 충북내 지역별로 다르기는 하겠습니다만 지방은 광역권으로 보시면 충남은 저라면 들어가지 않습니다.
후보는 충북과 전북입니다.
미분양
미분양 물량은 좋습니다. 미분양이 거의 없는 상태.
전북도 마찬가지입니다. 사실 전국적으로 미분양이 다 이런 상황이라(대구 빼고) 미분양 수치가 최근에는 의미가 없습니다.
매매-전세 차트
최근 전세가 올라와주지 못한건 입주물량의 영향이 있다고 봅니다. 최근에는 조금 시장이 잠잠하네요.
전북입니다. 2018년~2020년 입주물량이 엄청 많았기에, 시세눌렸다가 최근에 상승중입니다. 전세도 입주물량이 지금도, 앞으로도 없기에 상승하는 중입니다.
입주물량이 역대급이었는데도 현재 전세가가 올라주는 것은 물량을 모두 소화했다는 것. 위 차트는 아실에서 보실 수 있습니다.
매매-전세 4분면
충북과 전북에서 고르라면 저는 전북을 택하겠습니다. 4분면에서도 전세/매매 아직 충북보다 모두 덜 올랐다는 것을 보여줍니다.(사실 거의 차이가 없긴합니다)
입주물량도 더 부족하고, 미분양도 좋구요. 그럼 이제 전북에서 어느 지역으로 들어가야 할까요? 2편에서 계속 이어가겠습니다.