다주택자 양도세 완화, 과연 부동산 시장의 해법인지 살펴보도록 하겠습니다. 최근 뉴스에 제일 언급되는 부동산 관련기사가 바로 양도세 완화입니다.
그러나 과연 이게 과연 본질일지 생각을 해봐야 합니다. 다주택자들이 집을 팔기 시작하면 부동산 시장이 어떻게 될지를 말이죠.
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다주택자 양도세 완화 효과
현재 다주택자들의 양도세는 최대 82.5%입니다. 말이 안되는 수치이지요. 이런 세금을 내고 매도할 다주택자는 없을 겁니다.
그렇기에 부동산 시장에서는 1가구 2주택으로 어쩔 수 없이 팔아야 하는 물량이나, 증여, 세금 절세를 위한 물량밖에는 나오지 않고 있습니다.
이런 상황에서 다주택자들의 양도세 완화, 정확히는 양도세 중과 배제를 통해서 시장에 매매 물건이 많이 나오게 유도 한다고 합니다.
확실히 다주택자 양도세 배제가 되면 시장에 다주택자들의 물량은 제법 나올 것으로 보고 있습니다.
다주택자가 집을 팔면 매매 시장은?
먼저 매매 시장에서 다주택자 물건은 많이 나올겁니다. 구체적인 중과 배제 기간에 따라서 다르겠지만 특히, 6월 1일을 기준으로(보유세 기준일) 많이 나오게 될 겁니다.
특히, 소위 말하는 똘똘한 한채 보다는 약간 떨어지는 물건들이 많이 나오겠지요. 여기에 새로운 정부에서는 대출 규제 완화도 내걸고 있기에 실수요자들의 매수도 많아질 것으로 예상됩니다.
그럼 전세 시장은?
자 생각해보겠습니다. 다주택자들은 자기가 살고 있는 집을 빼고는 모두 전세나 월세를 준 상태일 겁니다.
그럼 여기서 자기가 살고 있는 집을 제외한 한 채를 팔게 된다고 생각해보겠습니다. 만약 실거주 수요자가 이 집을 매수하게 되는 순간 이 집에 살고 있는 임차인들의 집은 없어지는 겁니다.
한마디로 매매 물량은 +1이 되었으나 임차시장에서의 물량은 -1이 되었습니다.
실거주 수요자가 아니라 투자자라면 시장 전체적으로는 아무런 변동이 없습니다. 그냥 해당 부동산의 보유주체만 달라진 것이기에.
다주택자 양도세 완화, 효과 없다
저는 다주택자 양도세 완화 효과가 그렇게 없을 것이라고 생각합니다. 단기적으로는 어느정도 거래량이 많아지는 효과는 있겠지만 말이죠.
그 이유는 바로 다주택자들의 매매 물량 증가는 전세/월세 물량의 감소와 같기 때문입니다.
매도 물량의 증가는 시장 가격의 하락을 이끌겠지만(단기적으로), 특히 전세 시장에서의 물건 감소는 곧 전세 시장의 가격 상승을 이끕니다.
거기에 2022년 7월부터는 계약갱신청구권이 끝나는 물량이 나오게 됨에 따라 전세 시장의 엄청난 폭풍을 불러일으킬 것이라고 예상되기에 아마 양도세 완화 물량의 효과가 더 없어질 수도 있습니다.
왜 자꾸 전문가들, 그리고 누구나 다주택자 양도세 완화가 시장 안정의 해결책이라고 말하는지 이해가 되지 않습니다.
부동산 시장은 결국 매매 아니면 임차입니다. 한 아파트는 매매 아니면 임차 물건입니다. 하나가 늘면 하나가 줄고, 하나가 줄면 하나가 느는 겁니다. 결국 손바뀜일 뿐입니다.
전세가 오르면 왜 매가가 오르나?
결국 전세가격은 매매가격을 넘을 수 없기 때문입니다. 전세라는 것이 결국 부동산을 담보로 하는 사적 대여 계약입니다. 한쪽은 부동산을 빌려주고, 한쪽은 보증금을 빌려주는 것이지요.
그런데 담보가 보증금의 가치보다는 항상 높아야 거래가 이뤄집니다. 3억 시세 아파트를 4억 주고 전세 들어갈 사람은 없으니까요. 따라서 전세가가 올라가면 매매가는 올라갈 수밖에 없습니다.
다주택자 양도세 완화 보다 효과적인 것은
결국은 입주 물량입니다. 시장에서 매매물건, 전세물건이 서로 정확하게 1:1로 바뀌는 건 별로 소용이 없습니다. 그냥 여기서 물건이 하나가 더 플러스 되는 것은 입주 물량밖에 없습니다.
대구광역시의 입주물량입니다. 한마디로 쏟아지고 있는 중입니다.
매매와 전세가 모두 꺾였습니다. 부동산 시장에서 매매물건 아니면 전세물건이 하나씩 계속 늘어나는데 과연 양 시장 모두 온전할 수가 있을까요?
서울의 입주물량입니다. 적어도 서울에서만큼은 시장에 물건이 부족한데 매매가 늘고 전세가 주는 건 효과가 없다고 말씀드리는 이유입니다.
결론
다주택자 양도세 완화가 결코 해결책이 될 수 없습니다. 단기적인 거래량만 늘려줄 뿐 결국 입주물량이 부족한 지역에서는 전세가가 매매가를 다시 끌어 올리게 될 것입니다.
이는 실수요자들의 시장을 말하는 것으로 그 어떤 규제책이나 완화책을 가져와도 소용이 없습니다.
결국 정부는 택지를 빨리 공급하여 아파트 분양을 늘리고, 재건축/재개발을 활성화하고 용적률을 높여야 합니다.
정부의 부동산 시장에서 궁극적인 목적 가격의 하락이 아닙니다. 주거의 질 향상이 궁극적인 목적이며 이를 달성할 수 있는 것은 양호만 주택의 공급 정책 뿐입니다.
마지막으로 이런 입주물량이 부족한 곳에서는 어쩔 수 없이 갭투자자 생길 수밖에 없습니다. 전세가가 오르고, 매매가가 오르기 전의 타이밍을 잡는 것이니까요. 아래 포스팅을 보시면 도움이 되실 겁니다.