상생임대인 조건 및 신청, 양도세 비과세 분석

상생임대인 조건 및 신청, 양도세 비과세 포스팅을 업로드였습니다. 요즘 상생임대인 제도가 많이 알려져서 해당 정보를 찾는 분들이 정말 많은데요.

특히 다주택자나, 일시적 2주택자이면서도 양도세를 줄이기 위해 많은 분들이 이 제도를 연구하고 계십니다. 저 역시도 다주택자이기에 관련 정보를 정말 자세히 알기 위해 노력했는데요.

제가 직접 많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 상생임대인 조건 등에 대해서 정리를 해보겠습니다. 양도세를 조금이라도 줄여보고자 하시는 분들은 아래 내용들을 자세히 봐주시면 세금을 절세 할 수 있는데 큰 도움이 되실 겁니다.

혹시라도 보다 더 복잡한 양도세 관련 문제나, 또는 양도세액이 너무 크실 경우에는 반드시 실력있는 세무사와의 상담이 우선 필수라는 것을 말씀드립니다.

Contents

상생임대인이란?

상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해서 신규 또는 갱신 계약을 체결한 임대인을 말합니다.

이런 임대인에게는 양도소득세 혜택을 적용해주는데요, 이는 임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이도록 독려해서 전월세 시장을 안전시키는 것이 목적이라고할 수 있습니다.

먼저 상생임대인 제도는 개정이 될 예정인데요, 현행은 임대개시 시점 1세대 1주택자이면서 9억원 이하의 주택에만 적용이 되었습니다.(개정 부분은 아래 후술)

상생임대인으로써 양도세 비과세를 받으시려면 현행 기준 아래와 같은 조건이 필요합니다.

이 말은 2년 이상 임대한 주택에 대해서 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 중에서 1년을 인정해줬다는 말입니다.

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그러나 이 부분은 개정이 되어서 바뀌게 될 예정인데요, 아래 자세히 후술해보도록 하겠습니다.

참고로 현재 양도세와 주택담보대출 등으로 인하여 분양 아파트 입주와 같이 힘든 분들께서는 후순위 사업자담보대출을 활용해보시기 바랍니다.

저 역시도 사업자를 내고(단순 사업증 발급 수준) 후순위 사업자담보대출로 급한 자금을 끌어 유용하게 쓴 경험이 있습니다. 금리가 인상되었다고 해도 사업자, 담보대출이기에 금리도 어느정도 낮은 혜택을 받으실 수 있습니다.

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먼저 상생임대인 제도는 2022년 12월 31일까지만 시행될 예정이었지만 이게 개정되어서 2024년 12월 31일까지 연장이 되었습니다.

먼저 개정된 주요 내용은 아래와 같습니다.

특히 상생임대인 장특공제가 생겼는데요, 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주 욕건이 면제가 되었습니다.

참가로 상생임대인 제도 개정안 적용시기는 2021년 12월 20일 이후 계약을 체결하는 사람부터 적용이 됩니다.

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등록임대사업자도 상생임대인 혜택을 받을 수 있다고 합니다. 다만, 원래 등록임대인사업자 같은 경우 의무임대기간 동안 임대료 증액이 5%이내로 제한되는 공적 의무가 있습니다.

이를 어길 경우 임대등록 말소와 세제혜택 환수, 과태료 부과 등의 불이익을 받을 수 있다는 점을 참고해주시기 바랍니다.

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현재 주택시장이 하락장을 맞이하고 있기에 상승장에서 신경을 썼던 세금 관련 모든 문제들이 시들시들해지고 있습니다.

사실 양도세나 장특공제 같은 혜택이 좋기는 하나 주택가격이 하락할 경우 아무런 쓸모가 없게 되지요.

또한 임대료 또한 하락을 같이 하고 있기에(전세는 하락, 월세는 상승) 상생임대인 제도가 과연 어떤 역할을 하게 될지 조금은 의문입니다.

그렇지만 부동산 관련 세금은 잘 알아두지 않으면 언젠가는 폭탄으로 다가올 수 있기에 이런 제도들이 있다는 것은 반드시 알아두셔야 합니다.

마지막으로 양도세, 장특공제와 같은 경우 경우의 수가 많기에 세액이 크다면 반드시 실력있는 세무사와의 상담을 먼저 하시는 것을 추천드립니다.

관련 세법 규정이나 유권해석이 모두 달라지는 것이 요즘이기에 특히 세무사와의 상담은 필수입니다. 세무사무소 방문이 어려우시다면 네이버 엑스퍼트와 같은 곳에서 온라인으로도 받아보시는 것을 권해드립니다.