주택연금 가입조건, 보증료, 대출이자에 대해서 알아보고자 합니다. 요즘 계속해서 노후관련 상품시리즈를 계속해서 올리고 있는데요, 사실 노후 준비는 하나만 믿고 있어서는 안된다고 생각하기 때문입니다.
국민연금? 퇴직연금? 뭐 하나 믿을 수 있는 것이 있을까요? 제가 농지연금 포스팅까지 해드린 것은 최대한 많은 노후 준비 방법을 실행하셔야 한다고 생각하기 때문입니다.
오늘은 주택연금에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 주택연금 가입조건 등의 기본적인 정보를 살펴보고 이후에 주택연금으로 수익률을 극대화하는 방법을 살펴보겠습니다.
Contents
주택연금 이란
주택연금은 내 소유의 주택을 맡기고, 그것을 담보로 매월 일정 금액의 현금을 받는 역모기지론 상품의 하나입니다. 우리나라에서는 이러한 방식을 껄끄러워 하시는 분들이 많습니다.
바로 자식들에게 남겨줄 것은 집 하나인데 이것을 남에게 맡긴다고 생각하시기 때문입니다. 물론 노후 준비가 완벽하다면 주택연금 안하셔도 됩니다. 그러나 노후 준비가 안되어 오히려 자식세대에게 부담이 될 것 같으면 저는 주택연금이 본인들과 자식세대 모두에게도 좋다고 생각합니다.
이 글을 모두 보시면 어떻게 주택연금을 활용해서 수익률을 극대화할 수 있는지도 알게 되실 겁니다.
주택연금 가입조건
해당 요건별로 나누어서 살펴보도록 하겠습니다.
가입가능연령
먼저 주택소유가 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다.(60세에서 하향) 가입연령이 더 늦을 수록 받을 수 있는 연금금액은 늘어납니다.
그리고 외국인 단독가구나 부부 모두 외국인인 경우에는 가입이 불가능합니다.
주택 보유수
먼저 1주택 기준으로 공시가격 등(시가) 9억원 이하의 주택 소유자만 가입이 가능합니다.
단, 다주택자라도 모든 주택의 합산가격이 9억원 이하면 가능합니다. 이 중에서 한 개의 주택만 가입이 가능한 것이죠.(다주택자라면 주택연금의 효용성이 떨어집니다)
그리고 2주택자이고, 2주택 합산 공시가격등 이 9억원 초과일 경우 가입이 가능하지만 1채를 3년 이내에 판다는 서약을 하면 가입이 가능합니다.
참고로 위에서 주택 가격은 공시가격을 먼저 적용합니다. 예전에는 이게 시가였기때문에 가입가능 주택이 확 줄었었는데요,(항상 공시가격<시가 이기 때문에) 공시가격으로 바뀌면서 시가가 9억이 넘는 주택들도 주택연금 가입이 가능해졌습니다.
주택연금 가입조건 대상 주택
주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔이 가능합니다. 단, 상가 등이 섞여있는 복합용도 주택은 전체 면적 중에서 주택이 차지하는 비중이 50%를 넘는 경우에만 가능합니다.
거주요건
그리고 주택연금을 가입하고자 하는 해당 주택에 거주를 하는 것이 원칙입니다.(거주하지 않고 전세 또는 월세를 주고 있는 경우 가입 불가)
단, 부부 중에 한 명이 거주하고 주택의 일부를 ‘보증금없이’ 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 가능합니다.
그리고 신탁방식 주택연금이라는 것이 생겨서 전월세를 놓을 수 있는 방법이 있는데요(주택연금 수령 + 임대료 수익) 이 부분은 뒤에서 살펴보도록 하겠습니다.
조금 더 자세하게 보고 싶으신 분들은 한국주택금융공사의 주택연금 가입안내 페이지를 봐주시기 바랍니다.
주택연금 가입비용(보증료, 대출이자 등)
주택연금은 쉽게 내 주택을 은행에 맡기고, 한국주택금융공사가 보증을 서서 매월 일정금액을 받는 것입니다. 모든 대출 행위에는 비용이 있습니다. 주택연금도 당연히 이 비용이 있습니다.촉
초기보증료 (주택연금 가입조건)
초기보증료 1.5%가 있습니다. 주택가격의 1.5%입니다. 작지 않습니다. 물론 이건 한번 내면 끝나는 것이나 해지하고, 다시 가입하려면 또 초기 보증료를 내야 합니다.
연보증료
연보증료를 0.75%를 납부해야 합니다. 대출 잔액에 대해서 연 0.75%의 보증료를 매월 납부합니다. 물론 그렇게 부담되는 금액은 아닙니다.
대출이자
주택연금 월 지급액과 개별 인출금(있으면) + 보증료를 합한 것이 대출 잔액입니다. 이에 대한 이자를 납부해야 합니다. 보통 CD금리나 COFIX금리를 기준금리로 해서 가산금리를 합한 형태입니다.
보시면 연보증료나 대출이자는 그렇게 부담되는 수준도 아니고 신경을 쓸 필요도 없다고 생각합니다.
정리하면 아래와 같습니다.
- 기준금리 1%(현재기준)
- 가산금리 0.85%
- 연보증료0.75%
기준금리(1%) + 가산금리(0.85%) + 연보증료(0.75%)인데요 대략 2% 중후반대입니다. 매년 대출잔액의 2% 이자를 내는게 갈수록 커지는 것도 사실이지만 매년 물가상승률만큼의 집값 비용도 커집니다.
물론 부동산이 상승할때는 매년 2% 중후반보다 훨씬 더 큰 폭의 상승을 보여주기에 그렇게 신경쓸 필요는 없다고 생각합니다.
단, 초기보증료 1.5%는 조금 부담이 될 수 있습니다. 9억원이라면 13,500,000원입니다. 주택을 갈아타거나 이사를 해야 한다면 또 납부를 해야할 수도 있습니다.
이어서 주택연금 수령액과 장점 및 단점, 그리고 수익률 극대화 방법 등을 알아보도록 하겠습니다.