아파트 갭투자 해설서 3편

아파트 갭투자 포스팅(앞선 2개의) 해설서입니다. 앞서 두 개의 포스팅을 통해서 아파트 갭투자 방법을 살펴보았는데요, 실제로 지역 선정부터 어떤 아파트에 투자를 해야 할지 까지 알아보았습니다.

이번 포스팅에서는 앞에 포스팅들을 보셨다면 궁금하실 사항들을 정리해보겠습니다. 사실 이론하고 실전을 하기 보다 실전을 한번 해보고 이론을 보는게 엄청난 시간 단축을 할 수가 있습니다.

그럼 아래에서 아파트 갭투자에 대해서 궁금한 것들을 한번 답변해드리도록 하겠습니다.

아파트 갭투자, 왜 입주물량이 중요한가?

아파트 갭투자

주거에 대한 수요는 거의 고정이라고 볼 수가 있습니다. 사람이 집 없이 살 수가 있나요? 누구든 반드시 주거가 필요합니다. 그런데 주거는 반드시 자가 점유를 해야 하는 것은 아닙니다.

자가를 하던 임대를 하던지 해야죠. 임대에는 전세와 월세가 있구요. 이 3가지 시장이 상호작용을 하면서 시장경제에서 자기 나름대로 균형을 이루어 갑니다.

한마디로 수요가 고정인데, 입주물량이 나온다는 것은 공급이 늘어난다는 것입니다. 수요와 공급에서 공급이 늘어나면 어떻게 될까요? 가격이 떨어집니다.

쉽게 예를 들어보면 이렇습니다. 한 지역에 1,000세대짜리 아파트가 입주한다고 쳐보겠습니다. 분양 후에 대략 30개월 후에 입주가 시작되는데요, 이 때 이 아파트를 분양받은 사람이 100% 자가점유를 하려는 사람은 아닐 겁니다.(현재 부동산 규제는 없다고 가정)

그럼 대략 30%의 세대 300세대가 임대물량으로 나온다고 쳐보겠습니다. 그 지역에서 갑자기 주거를 할 수 있는 상품이 300세대가 늘어난 겁니다. 임대차 시세가 떨어지지 않고 어떻게 버틸 수 있을까요?(물론 인구유입, 주택 노후화에 따른 소멸, 신혼부부 증가 등의 변수는 빼겠습니다)

거기에 지금 그 지역에 있었던 집들 중에 300세대는 비워지고 새 아파트 300세대로 옮겨간다고 쳐도 주거 시장에서는 300세대가 비워집니다.

아파트 입주물량은 그야말로 공급이 증가하는 효과를 주기 때문에 반드시 부동산 시장에 영향을 주게 되어 있습니다.

아파트 갭투자, 수요는 왜 인구수의 5%?

아파트 갭투자

입주물량 차트를 보면 수요선이 있어서 과공급, 과부족의 기준이 되는데요, 이게 꼭 정확한 수요선은 아닙니다.

다만, 주택에 대한 수요는 해당 지역 전입인구, 신혼부부 증가, 노후주택 멸실 등으로 항상 새로운 집이 필요한 수요가 생겨납니다.

예전에 어떤 논문에서 굉장하게 복합한 공식으로 이 수요치를 추정했는데요, 그 수치가 대략 해당 지역 인구수의 5% 정도 였기에 거의 대부분의 투자자분들이 5%로 추정을 하는 겁니다.

지방 아파트 갭투자, 괜찮을까?

아파트 갭투자

보수적으로 인구 50만 이상이라고 말씀드렸습니다. 저의 주관적인 기준이기는 하나 50만 정도면 나름 대도시권이기에 실거주 수요는 나름 있다고 봅니다.

만약 지방에 대한 껄끄러움이 있으시다면 수도권만 투자를 진행하시기 바랍니다. 단, 투자금액은 상당히 커야겠죠.

대한민국 인구가 줄어들어도 결국 마지막까지 남는 곳은 수도권이기에 장기적으로 보면 제일 안전한 투자처이긴 합니다.

편견을 버리시고, 공부를 해보시기 바랍니다. 과거에 어떻게 부동산 시장이 흘러왔는지만 보셔도 수도권과 지방 모두 투자를 병행하는 것이 좋습니다.

무주택자인데 갭투자 해도 될까요?

청약은 포기하고 하는 겁니다. 제가 이전에도 포스팅에서 썼었는데요, 만 20세때 청약통장 만들어서 16년간 월 10만원씩 납입하고 36세에 공공분양에 당첨이 돼서 내집마련을 할것인지,

아니면 만 20세때 증여던, 대출이던, 알바로 종잣돈을 모으던 어찌어찌해서 갭투자로 집을 하나 투자해서 시작하는 것 중에서 어떤 것이 더 나을지를 말이죠.

확실한건 갭투자로 시작하면, 투자를 1건만 진행하지 않게 됩니다. 이전 투자한 아파트에서 전세 증액분과 모은 돈 등을 또 합쳐서 또 투자하게 되죠. 2년마다 1채씩만 해도 어마어마 해질 겁니다.

청약통장에 월 10만원씩만 납입하고 다른 돈들로는 뭐하게 될까요? 생활비로 다 쓰겠죠?

갭투자의 위험성?

전세가격의 하락입니다. 갭투자에서 매매시세가 떨어지는 것은 그렇게 큰 상관이 없습니다. 오를때까지 기다리면 되니까요.

다만 전세시세가 떨어지면 2년 후 계약이 끝날때 떨어진 전세금액만큼 돈을 토해내야 합니다. 역전세라고 하죠.

물론 전세시세가 떨어질 수 있습니다. 다만 이걸 방지하기 위해서 입주물량을 보고, 인구수가 많은 대도시 위주로, 학군/상권이 좋은 실수요 지역을 주로 선정하는 겁니다.

실수요가 좋은 곳은 최소한 지역 전세가 떨어져도 전세가를 방어할 수 있습니다.

매수를 해서, 전세를 놓는다?

보통 갭투자 방법입니다. 내가 매수 계약을 하면서 계약금을 납부하고, 잔금을 최대한 넉넉하게 잡습니다.(보통 3개월) 그리고 이 3개월 안에 전세입자를 구하는 것이죠.

조금은 헷갈리지만 보통 부동산에서 잘 알아서 해줍니다. 매도인과, 예비세입자를 구하고 잘 조율까지 해줍니다.

리스크는 당연히 전세입자를 못구할 경우입니다.(이를 방지하지 위해서 입주물량, 인구수 등 필터링) 이 때에는 결국 주담대출을 끌어와야 하는데 현시점 대출규제 때문에 어려울 수도 있습니다.

단, 2금융 등에서 단기간에 빌리고 그 사이에 전세입자를 구해서 다시 빠르게 상환할 수도 있습니다.(이 경우 중도상환수수료가 나감)

제일 편한건 전세를 끼고 집을 사는 것인데요, 대부분 투자금액이 많이 듭니다. 전세를 낀 매도 물건은 길게는 2년전쯤에 전세시세로 계약을 한 것이라 전세금액이 낮습니다. 아니면 그 사이 매매시세가 오른 것일 수도 있구요.

이상으로 갭투자 시리즈의 마지막 포스팅을 마치겠습니다.

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