주택연금 수령액, 장점 및 단점, 수익률 극대화 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1편에서는 가입조건과 그에 따른 보증료 등에 대한 비용을 알아봤습니다.
주택연금 또한 정말 잘만 활용하면 노후 준비 수준을 넘어 꽤 괜찮은 현금흐름을 만들어 낼 수 있습니다. 그럼 아래에서 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
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주택연금 수령방식
주택연금은 종신지급방식, 확정기간 혼합방식, 대출상환방식, 우대지급방식으로 나눌 수 있습니다.
종신지급방식
말 그대로 사망할 때까지 월 지급금을 주는 방식입니다. 여기에는 인출한도를 설정 한 후에 나머지를 매월 받는 종신혼합방식도 있습니다.(미리 목돈을 인출하는 방법)
확정기간방식
종신이 아니라 정해진 기간(20년, 30년 처럼) 동안 받는 겁니다. 종신방식보다 당연히 월 지급금액은 커집니다. 여기에도 목돈을 인출할 수 있는 확정기간혼합방식이 있습니다.
대출상환방식
소유 중인 주택에 주택담보대출이 있을 경우 이를 상환하면서 주택연금을 받는 겁니다. 한마디로 위에서 인출한도의 목돈을 빼서 주택담보대출을 갚는 겁니다. 월지급금은 상당히 줄어들겠죠.
우대방식
1.5억이 안되는 주택 보유시 기존 방식보다 최대 20%를 우대하여 지급하는 방식입니다. 복지차원에서 저가 주택 보유자분들의 노후를 어느정도 보장해주는 방식입니다.
주택연금 수령액
아래는 2022.2.1일을 기준으로 주택연금 수령액 예시입니다. 각각의 종신지급방식과 확정기간방식만 살펴보겠습니다.
종신지급방식
확정기간방식
주택연금 수령액은 한국주택금융공사 주택연금 홈페이지를 가시면 직접 본인의 상황에 맞는 주택연금 수령액을 미리 계산해보실 수 있습니다.
9억의 주택이라면 60세 가입시 대략 190만원 정도입니다. 노후에 이정도로 과연 생활이 될 수 있을까요?
또한 확정기간 방식은 월지급금을 더 수령할 수 있지만 앞으로의 미래는 알 수 없기에 상당히 신중하셔야 합니다. 만약 20년 확정기간을 선택했는데 30년을 더 살아간다면 남은 10년은??
주택연금 장점
- 주거의 안전성 : 부부 모두 사망시까지 거주를 보장하면서 월 지급금을 받을 수 있습니다.
- 국가에서 보증 : 월 지급금 중단 위험이 없다고 할 수 있습니다.
- 합리적인 상속 : 사망 후에 대출 잔액이 주택 가격을 초과하면 상속인에게 나머지를 청구하지 않습니다. 반대로 주택가격이 남을 경우 남은 금액은 상속인에게 환급
- 세금 혜택 : 주택연금 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도), 재산세 25% 감면
- 다른 연금과도 중복해서 받을 수 있다 : 국민연금, 공적연금, 농지연금, 퇴직연금 등
주택연금 단점
- 초기보증료 1.5% : 만약 주거지를 옮겨야 하는 경우가 생기면 초기보증료가 부담이 됩니다.
- 시간이 지날 수록 주택연금 비용(보증료 + 대출이자)이 복리로 불어난다(그래도 주택연금을 가입하면 손해볼 정도는 아님)
- 고가주택자나 다주택자는 가입이 불가능
노후 준비가 안되어 있다면 주택연금의 가입은 필수라고 생각합니다.
그럼 아래에서 주택연금 수익률 극대화 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
주택연금 수령액 수익률 극대화 방법
인출한도 최대한으로 받아서 월배당 ETF 투자
만60세, 주택가격 9억으로 종신가입하면 월 지급금이 약 192만원입니다.(주택연금 수익률은 대략 연 3% 후반)
단, 종신혼합방식으로하면 인출한도가 약 185,400,000원이 나오고, 이 돈을 월배당주 ETF (JEPI같은 월배당주) 월 108만원씩 받을 수 있습니다. 주택연금 월 지급금은 96만원이기 때문에 약간의 수익률을 더 올릴 수 있습니다.
정리하면 그냥 가입하면 월 192만원이고, 인출해서 투자하면 204만원이 됩니다.
주택연금 가입주택으로 전월세 놓기
원칙적으로 임대를 놓을 수 없으나 본인 한명 거주, 보증금이 없으면 가능합니다. 즉, 보증금 없이 월세를 놓으면 됩니다.(전세를 놓는 건 수익률 측면에서 추천드리지 않습니다.)
단, 본인 거주 요건이 있기에 이건 계약자와 협의를 하면 되는 부분이겠죠. 이러면 주택연금 월 지급금을 받고 월세 수익도 올릴 수 있습니다.
쉐어하우스 운영
위의 방법에서 더 들어가서 아예 쉐어하우스를 운영하면 됩니다. 주택이 역세권이나 대학교 근처라면 쉐어하우스를 운영하면 됩니다.
방마다 월세를 놓고, 집주인분이 직접 관리를 하면서 운영을 하셔도 되고, 아니면 관리인을 따로 놓아도 되죠.(요즘에는 위탁관리 회사도 있음) 이 경우 집주인이 주민등록을 올려놓기도 편합니다.
단순 월세를 놓는 경우보다 정말 높은 수익률을 올릴 수 있는 방법입니다.
다가구주택 또는 상가주택 활용
주택이 아파트라면 이를 처분하고 다가구 주택이나 상가주택으로 갈아탄 다음에 주택연금과 월세를 놓는 겁니다. 9억원이 가입한도이기에 서울은 어렵고 경기도, 인천, 지방 대도시에서 가능한 방법입니다.
단, 위에서 말씀드린 월세 놓기, 쉐어하우스, 다가구주택 등은 모두 보증금 없이 진행을 해야 합니다. 상당히 임대인으로써 힘든 상황이 올 수도 있습니다. 예를 들면 임차인의 시설물 훼손과 같은 경우이지요.
식탁방식 주택연금
신탁방식 주택연금이라고 해서 주택 소유자가 신탁계약과 신탁 등기를 하는 방식도 새로 나왔습니다. 이 경우에는 ‘보증금’을 받을 수가 있습니다.
단, 주의해야 할 건 그래도 실거주 요건은 있어야 한다는 점입니다.(이 경우 공사로부터 주민등록 이전 승인을 득하면 전부 임대가 가능)
주택연금 수령액 추가로 더 받는 최고의 활용법
역세권, 대도시라면 쉐어하우스 운영
수익률 면에서 최고입니다. 특히나 대형평형이면서도 방이 많다면 더욱더 좋습니다. 거주인이 직접 관리를 하면서 보증금이 없어도 충분히 관리가 가능합니다.(부담이 된다면 위탁회사)
지방이라면 다가구 주택운영(신탁방식으로)
9억원 정도의 다가구 주택운영이 최고의 수익률을 보여드릴 겁니다. 신탁방식으로 보증금 있는 월세를 놓으면 됩니다. 주인세대가 위층에 거주하면서 관리를 해도 되지만, 부담이 된다면 주인세대의 집 또한 월세를 놓으면 됩니다.
이상으로 주택연금 수령액, 장점과 단점, 최고 수익률을 올릴 수 있는 활용법들을 알아보았습니다. 아직은 3040세대이기에 주택연금 노후 준비는 조금 멀게 느껴지신다면 아래의 포스팅을 봐주시기 바랍니다.