지역주택조합 위험성 및 장점, 단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 대도시권에서는 보기 힘들지만 조금만 외곽으로 나가시면 정말 저려함 금액을 내세우는 아파트 분양 광고, 플래카드를 보셨을 겁니다.
믿기 힘든 분양가에 이름만 들어도 아는 브랜드 건설사 이름까지 보면 혹하지 않을 사람이 없는데요. 거의 대부분 지역주택조합 아파트 분양 광고입니다.
흔히들 ‘원수에게만 권하는 지주택‘이라는 말이 있을 정도로 많은 분들이 지역주택조합이 위험하다는 것은 알지만 왜 위험한지는 잘 모르실 겁니다. 오늘 이 지역주택조합 위험성에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
지역주택조합이란?
개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합입니다. 무주택 또는 전용 85제곱 이하 한 채 소유자인 세대주들이 내 집 마련을 위해서 일정한 자격요건만 갖추면 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도이죠.
쉽게 ‘사람들끼리 모여서’ 주택(아파트)를 짓게 해주는 겁니다. 노후화에 따른 재건축이나 재개발의 경우 구역 지정이 선정되어야 하는 것과는 다르게 더 간단한 절차로 진행이 됩니다.
지역주택조합 장점
한마디로 저렴하게, 빨리 진행이 가능합니다. 빨리 진행이 가능하다는 것은 차질 없이 공사가 이루어질 경우만을 말합니다.
또한 청약통장도 관계없고, 부동산 정책의 영향도 적습니다.(안전진단이나 구역지정 등의 규제가 없으니)
무엇보다도 사람들끼리 모여서 건설사를 선정하고 지을 수 있기에 분양가가 저렴하다는 최고의 장점이 있습니다.
이런 장점들이 있는데 왜 사람들은 지역주택조합을 원수에게나 권하는 것으로 생각할까요?
지역주택조합 위험성
지역주택조합은 사람들끼리 모여서 조합을 결성한다고 말씀드렸습니다. 그런데 말 그대로 조합입니다. 재건축이나 재개발은 땅의 지분을 가진 사람들이 모여서 조합을 결성하는 것과는 천지차이이죠.
즉, 무주택인(또는 1주택) 사람들이 지역 내 주택을 공급받고자 그냥 모이기만 한 조합입니다. 그럼 왜 조합을 결성하느냐? 바로 토지를 매입하기 위함입니다.
쉽게 지역주택조합에 가입을 하려면 돈을 내야 합니다. 분양대금을 선결제 한다고 생각하시면 됩니다. 그러면 이 조합은 모은 돈으로 땅을 매입합니다.
아파트를 지으려는 토지를 100% 매입을 했으면 이제 건설사 선정하고, 아파트를 짓고 분양하면 끝납니다.
그러나 이 토지 매입이 쉽지 않습니다. 쉽게 여러분이 해당 지역주택조합이 건설하려는 토지를 가진 소유자라고 생각해보시기 바랍니다. 도시개발처럼 강제성도 없기에 강제로 뺏을 수도 없습니다.
왜 내 땅을 쉽게 팔아야 할까요? 시세 대비 높은 금액을 불렀다 해도 더 기다리면 더 높은 금액을 받을 수 있을텐데요? 또 토지가 지분 등으로 얽혀있으면 문제는 더욱더 복잡해집니다.
결국 사업은 지연되고, 이렇게 지연되면서 조합원/분양 대행사들의 부정이 일어나게 됩니다.(거의 필연적이라고 보시면 됩니다)
지역주택조합 위험성, 단점 요약
- 조합원들이 낸 돈으로 토지를 매입해야 함
- 99% 매입했다고 해도 1% 때문에 사업지연 가능성
- 토지 구입시 비용이 더 들 경우 결국 조합원들에게 청구
- 사업 장기화에 따른 부정 발생
- 사업 장기화에 따른 건설원가 등 분양가 상승 가능성
- 조합원 탈퇴가 어려움(돈 돌려받기가 쉽지 않음)
결론 : 지역주택조합 하지 마세요
특히 ‘토지매입 100% 완료’라고 홍보를 해도 대부분 토지 매매 계약만 체결됐을뿐 또다시 계약이 어그러질 확률도 매우 큽니다.
그리고 토지매입이 정말 100%로 모두 쉽게 이루어진다면 그냥 분양대행사에서 매입 후 분양하면 됩니다. 조합을 만들 이유조차 없는 것이죠.
그렇다면 지역주택조합은 무조건 100% 실패하느냐? 그건 아닙니다. 대략 이제까지 10%의 성공확률을 보여준다고 합니다.
개인적으로 서울, 광역시 정도가 아니면 결코 쉽지 않은 것이 지역주택조합이라고 생각합니다. 지역주택조합 위험성 정보를 반드시 숙지하시어 리스크들을 모두 체크하신 다음에 고민을 해보시기 바랍니다.
이상으로 지역주택조합 위험성, 장점과 단점에 대해서 알아보았습니다. 아래 갭투자에 대한 글도 같이 보시면 부동산 투자 인사이트에 많은 도움이 되실 겁니다.