전세 묵시적갱신 총정리를 해보도록 하겠습니다. 임대차 계약이 예전처럼 쉽지가 않습니다. 계약갱신 청구권과 같은 임대차 3법이 도입되면서 정말 많이 헷갈리게 되었습니다.
특히나 임대인, 임차인 입장에서 무엇을 선택해야 본인에게 제일 유리한지 택해야 하기 때문에 어쩌면 상대방과의 협의는 더이상 중요하지 않은 시기인 것 같습니다.
이 글을 끝까지 읽어보신다면 임차인이건, 임대인이건 전세 묵시적갱신에 대해서 확실하게 알게되실 겁니다. 전세 뿐만 아니라 월세에 대해서 포함하여 다루고 있습니다. 아래 내용들을 집중해서 봐주시기 바랍니다.
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전세 묵시적갱신 이란?
묵시적갱신이란 말그대로 서로 아무런 말이 없이 계약이 갱신되는 것을 말합니다. 정확히는 계약서 상의 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인-임차인 간에 계약에 대한 종료/연장에 대한 어떤 의견도 교환하지 않은 상태를 말하죠.
이 경우 법에서는 임차인의 주거 안정성을 위하여 ‘계약이 자동적으로 연장’되는 것을 택하고 있습니다. 또한 주택임대차법에서는 계약의 기본 단위를 2년으로 하고 있기에 자동적으로 2년이 연장되게 됩니다.(임대보증금 그대로)
전세 묵시적갱신 조건들
대부분 임차인들이 묵시적갱신이 되었다고 주장을 하게 되는데요(아무래도 임대인에게는 조금 더 불리하기 때문에) 아래와 같은 조건들이 충족되었을때 법상의 ‘묵시적 갱신’이 이루어지게 됩니다.(전세, 월세 모두 동일)
상호간에 아무런 연락이 없어야
임대차 계약기간이 끝날때까지 임차인과 임대인 상호간에 아무런 말이 없어야 합니다. 계약 자체를 잊어버리고 있던, 일부러 그런 것이든 상관없습니다.
한쪽의 일방적인 문자만 있다면?
예를 들어 한쪽에서 일방적으로 계약에 대해서 ‘문자’만 달랑 보낸 경우에도 묵시적갱신이 성립됩니다.(임대인 답변이 없을 경우)
임차인이 ‘계약기간이 끝나가는데 저는 여기서 더 살기를 원합니다’라고 문자를 보내고 임대인의 답장이 없다면 묵시적 계약갱신으로 봐야 합니다.
전세 묵시적갱신 후 계약해지
묵시적갱신 이후에 아무런 말이 없이 지나가면 상관이 없지만 꼭 어느 한쪽이 일방적으로 계약 해지를 하고 싶을때 문제가 많이 발생합니다. 케이스별로 살펴보겠습니다.
임대인이 계약해지를 원할때
못합니다. 묵시적갱신은 2년 계약의 연장이기에 2년 동안 집을 비워달라고 일방적으로 요구할 수 없습니다.
임차인이 계약해지를 원할때
임차인은 언제든지 계약해지를 요구할 수 있습니다. 만약 묵시적계약갱신이 아니라 정상적인 연장 계약을 했다면 이는 임차인에게 구속력이 있지만(계약기간을 지켜야 할 의무가 있지만) 묵시적갱신으로 된 계약은 임차인이 언제든지 해지를 요구할 수 있습니다.
단, 이 경우 바로 임대보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 임대인의 법적지위도 어느정도 보장을 해야 하니까요. 그래서 임대차계약 해지를 요구한 시점부터 3개월 이내에 효력이 발생합니다.
즉, 집주인은 해지 요구를 받은 시점부터 3개월 이내에 임대보증금을 반드시 돌려줘야 합니다.
주의사항
- 월세의 경우는 한가지 다른게 매월 임차료를 내야 하는데 이 임차료를 3개월 이상 내지 않은 세입자에게는 임대인이 계약해지를 요구할 수 있습니다.(이는 기본적인 임대차계약관계가 깨졌다고 보기에)
- 현실에서는 서로서로 협의를 통하여 해결하는 경우가 많습니다. 임대인도 다른 세입자를 구해야 임대보증금을 돌려줄 수 있고, 임차인도 스케쥴에 맞춰서 임대보증금을 받아야 하기 때문이죠.
전세 묵시적갱신 중개수수료
이 역시도 상당히 논란이 많은 사항입니다. 중개수수료를 누가 부담해야 하는지 의견이 분분하거든요. 결론부터 말씀드리겠습니다.
묵시적계약 갱신 이후 임차인이 일방적 계약해지를 요구했더라도 ‘임대인’이 중개수수료를 부담하는게 원칙(법상)입니다.
묵시적갱신을 하면 2년 자동 연장이기에 이 기간을 임차인이 어겼기에 임차인 부담으로 생각하는 분들이 많은데요, 그렇지 않습니다. 왜냐하면 ‘계약해지’를 정당하게 임차인은 요구할 수 있기 때문입니다.
단, 현실적으로는 ‘임차인’이 부담하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 현실적으로 임대보증금을 받아야 하는 사람은 ‘임차인’이기 때문입니다. 법대로 하자고 해도 결국 손해보는 것은 임차인입니다.
개인적으로는 임대인과 임차인 간에 협의를 하시는 것이 좋습니다. 임차인 입장에서 조금 시간적인 여유가 있다면 당연히 임대인이 부담하는 것이기에 아무런 말을 하지 마시기 바랍니다.(혹시 모르니 중개사에게 미리 말을 하는 것도 방법)
단, 임차인이 시간적인 여유가 없을 때에는 서둘러 이후 세입자를 구해야 하기에 복비를 자기가 부담할테니 서둘러 달라고 요구하는 겁니다.
계약갱신청구권과의 비교
계약갱신청구권은 임차인이 2년 더 계약기간 연장을 요구할 수 있는 법적지위입니다. 이는 계약기간 1개월 전에 임대인에게 요구하여야 합니다.
묵시적갱신은 서로 아무런 말이 없어야 하지만 계약갱신청구권을 요청한 순간부터 없어집니다. 단, 아래 경우를 보시기 바랍니다.
묵시적갱신이 이루어지면 계약갱신청구권은?
계약갱신청구권은 계약기간 내에 1회 사용할 수 있기에 묵시적갱신으로 연장된 다음에 다음 계약기간에 계약갱신청구권을 다시 요청할 수 있다.
계약갱신청구권 사용한 다음에 묵시적갱신도 가능한지?
가능합니다. 서로 간에 아무런 말이 없었다면 다시 묵시적갱신이 이루어집니다.
결론 : 묵시적갱신 웬만하면 피하자
임차인 입장에서는 묵시적갱신이 유리하고, 임대인 입장에서는 불리한 것이 사실입니다. 다만, 중간에 계약해지가 될 경우 문제 소지가 정말 많아집니다.
애초에 연락이 안되는 임대인이어서 묵시적갱신을 하게 됐는데 계약해지를 통보해도 연락이 안되면 답이 없습니다.
임대인의 경우에도 다음 세입자가 안구해질 경우(부동산 시장이 안좋아서) 난감합니다. 묵시적 계약갱신이면 언제든 계약해지가 요청들어올 수 있습니다. 그러나 정상적인 계약이라면 굳이 ‘다음 세입자’를 임대인이 구할 의무는 없어집니다.
사실 현실적으로 계약갱신청구권이 생긴 이후 ‘묵시적갱신’이 정말 많이 없어졌다고 합니다. 서로가 서로에게 유불리를 꼼꼼하게 따져야 하는 상황이 된 것이죠.
이상으로 전세 묵지적갱신에 대해서 알아보았습니다. 혹시라도 임대차 문제가 도저히 해결될 기미가 보이지 않는다면 아래 ‘주택임대차분쟁조정위원회’에 연락을 해보시기 바랍니다.